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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：保利天汇

  楼盘亮点呈现

  ①位置优越 生活便捷

  保利天汇地处七里河西站土门墩，区域内教育、医疗、商业配套完善，便捷的交通路网也让日常生活更方便舒适。

  ②灵活户型 满足不同需求

  项目住宅产品可以满足两口之家到三世同堂的多种居住需求，横厅大开间户型也可满足当下年轻人的住宅需求。

  ③星主题园林 打造全龄社区

  保利天汇项目区域分为星光荟、星云荟、星悦荟三个主题，园林景观设计融入“一个社区，两个生活圈”的设计理念，将景观与功能空间串联，打造全龄活动社区。

  综合推荐购买人群：项目主推三室户型，总价约150-188万，适合改善型客户群。

  区域测评

  择址土门墩 助力城西发展

  七里河是兰州城市发展第二重要区域，位于兰州市地理几何中心，根据2020年兰州市统计年鉴资料显示，七里河区常住人口为58.34万，人口密度为1479人/平方公里。在兰州市第四版城市规划中，明确兰州城市中心西移，七里河因其“居中四联”、“承东启西”的特殊区位优势，成为了兰州主城区西移进程中的最大受益者。

  聚焦整个七里河的发展版图，七里河区目前已汇集华润、保利、恒大、龙湖，鸿森等知名房企，商业、住宅等在售楼盘约有23个，主要分布在土门墩至秀川区域之间，剩下的主要分布于彭家坪板块，例如保利大都汇，华润置地誉澜山，龙湖·景粼天著，恒大绿茵小镇等。兰州城市人居重心逐渐向七里河转移，区域人居环境也在不断的改善。

  兰州地铁一号线仅在七里河区就设有7个站，不仅串联起已有商圈，还加速催生沿地铁线商业带的发展，为七里河区的发展注入了强劲的活力。除此之外，兰州西客站的建成也对七里河区的发展有着不可低估的影响。

  至于商业部分，目前七里河商圈除早期的文化宫、建兰路外，兰州中心、中天健广场，兰州老街等也逐渐发展成为七里河的热门商业区域。未来，西客站商圈以及万达茂，彭家坪商圈的完全建成都将为七里河区域活力再度加码。

  土门墩在很早之前，就属于七里河区比较热闹的区域，该区域内有兰通厂、新兰面粉厂、甘肃省木材市场、甘肃省储运公司等国有企业，长期以来，这里都是兰州重要的工业产品设计集散地。后来随着城市进一步的发展，加上出城入园政策的推进，土门墩逐渐摆脱工业制造气息，成为颇具人气的居住区。

  土门墩与兰州西客站商圈与马滩片区距离较近，随着西客站商圈的进一步发展和完善，辐射范围也进一步扩大，让土门墩一带逐渐融入其中，正在成为西客站商圈的重要组成部分。

  至于土门墩与马滩，从地理位置来看，土门墩的河湾堡西街，在纵向贯穿土门墩的同时，也是马滩东侧的一条主要街道。结合近年来马滩片区的迅速发展，土门墩作为介于西客站和马滩两大热门片区的重要节点，起着链接沟通作用，又同时被这些区域所包容、辐射，使得这个区域共享周边多个发展红利，进一步提升了交通与生活服务配套等问题。

  交通测评

  公共交通完善 出行便利

  轨道交通：地铁1号线土门墩地铁站B出口位于项目南地块的小区门口，可节省日常通勤时间，乘坐地铁1号线可前往城东区域，途径西关十字商圈，东方红广场商圈，五里铺商圈等全城主要板块。

  公共交通：项目1公里范围内有10余条公交线路交汇连通城市主干道，离项目最近的公交站-土门墩站距项目约200米，站点内有50路、77路、88路等多条公交线路，可前往西固、安宁区域。

  自驾出行：项目南侧为西津西路，此路为城市东西向主干道，将西固、七里河、城关无缝连接在一起，东侧兰石大道，为城市南北向主干道，连接西津西路与火星街，自驾出行十分便捷，且均为双向8车道，即便高峰出行也不会堵车。

  配套测评

  配套完善 满足生活所需

  教育配套：项目自身配有约3000㎡的公立幼儿园，3公里范围内有火星街小学、兰州师范附属小学、八十九中、兰州四中、万华中加国际学校中学部、三十一中等，可满足全龄段教育。

  医疗配套：距项目直线距离约5公里范围内，甘肃省中医院、甘肃省妇幼保健院、甘肃省肿瘤医院、解放军联勤保障第940医院、兰州市第一人民医院、甘肃省人民医院西院区六所三甲医院汇聚，完善的医疗可为家人的健康保驾护航。

  公园配套：项目周边有两大公园环绕，百合公园距离项目约700米，是七里河区较大的休闲广场，马滩湿地公园距项目约900米，整个公园绿化率高，而且体育运动设施丰富，是茶余饭后强身健体的好去处。

  其他配套：项目东临西站商圈、兰州环球港商圈，西邻兰州老街及万达茂商圈。其中距项目约1.5公里的西站商圈，由兰州中心、万辉国际广场、中天健广场、西太华商场等商业集群构成，休闲娱乐种类多，选择性丰富，可满足日常休闲娱乐购物需求。

  项目测评

  打造主题园林 居住环境舒适

  保利天汇是保利体系内改善的产品系，项目规划建设用地面积约267612㎡，总建筑面积约210655㎡，项目共规划17栋住宅，总户数1886户，1栋商业配套综合建筑、1栋多层商业建筑和1栋多层幼儿园。

  项目分为南地块和北地块，分为三个主题：星光荟（住宅南区）、星云荟（住宅北区）、星悦荟（商业空间）,首批推售的楼栋位于南地块，南地块目前约4.19万㎡，共规划11栋住宅楼，容积率3.2，绿化率30%，北地块规划6栋住宅，容积率3.0。

  小区规划1925个停车位，满足住宅1：1车位配比。车位形式为小区内部人车分流，地下停车及沿小区周边布置的地上停车。同时小区还规划有社区服务中心，文化活动站，便民店。

  主力户型分析

  主打三室户型 刚需改善均可

  A户型

  建面约105㎡三室两厅两卫，格局方正，尺寸合理，客厅、主卧及老人房朝南，次卧朝北，南北通透，通风效果良好。

  整个房间南向面宽可达约9.5米，采光充足。客厅开间约3.6米，距离舒适，入户门处预留一体化玄关立柜，增加房屋收纳空间，房屋整体动静分区，私密性较好。

  主卧开间约3.1米，自带独立卫浴，保证隐私空间。U型厨房功能布置合理，增加操作空间，餐厅厨房相邻设计，空间联系紧密，日常生活较为便利。

  此户型视野开阔，面积较小，总价相对较低，较为适合刚需型客户群。

  B户型

  建面约128㎡三室两厅两卫，格局方正，布局紧凑。空间多功能规划，满足家庭不同阶段所需。

  户型餐厅和客厅相连，进深约7.5米，营造局部大空间的体验。客厅宽约5.7米朝南大开间，拥有更大的采光面和更好的通风效果，大尺寸横厅也能为空间设计带来更多可能性。

  主卧套房设计，扩大卧室面积，提升居住体验，配有独立卫生间，增加了私密性。

  该户型为动静分离设计，功能划分明显，厨卫全明，室内采光较好，户型面积较大，适合改善型客户群。

  房价及潜力分析

  价格中等且更具优势

  在售均价：约14500元/㎡

  板块新房均价：约14400元/㎡

  板块二手房均价：12500元/㎡

  对比周边新房：项目所在区域在售新房不多，距项目最近的世茂云煦园在售均价约14700元/㎡，保利天汇和该项目均价相差无几，综合自身品牌及整个板块发展趋势，保利天汇的价格还是具有一定的优势。

  对比周边二手房：该区域二手房源大多为一些老旧小区，例如距项目约500米的金港城金港花园小区，竣工于2007年，由于售卖年份过早，当时售卖均价未知，2021年10月该小区二手房挂牌均价约12200元/㎡。相比该区域二手房，保利天汇具备丰富更完善的配套以及更好的居住环境，虽价格高于二手房，但处于合理范围之内。

  价格潜力：“东拓西进 南伸北扩”城市战略的实施，对于兰州来说，是一次实现跨越式发展的机会。随着区域内产业结构升级，金融格局形成，大量人口和优质资源将大幅流入，将会进一步带动整个区域的发展。

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