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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：万科·星光都会

  楼盘亮点呈现

  ①双轨覆盖 便捷出行

  项目拥有兰州轨道1号线、高铁站双轨覆盖之利，出行较为便利。

  ②优秀区位 完善配套

  项目周边覆盖全龄段学校、甲级医院等生活配套，毗邻多个大型商圈，可完全满足业主日常生活需求。

  ③万科物业 智能服务

  万科物业自带“住这儿”APP，可快速响应客户需求，业主足不出户就能享受便捷服务。

  综合推荐购买人群：主推户型均为三室，总价约128-160万，适宜就地置业、改善，且追求居住品质的客户群。

  区域测评

  择址陈官营 助力城西发展

  纵观兰州，每一个区域都遵循着自己的发展理念朝着目标进发，而西固区因其与兰州相似的发展经历而备受关注。当引以为傲的工业成为了日后发展的瓶颈时，西固区和兰州城市一样，并没有止步不前，而是找到问题后开启了自己的发展革新之路。

  首先是交通，2019年6月，地铁一号线开通，直达陈官营站，拉近了西固区与主城的距离，改善了西固一直以来“自成一城”的旧局面。2021年3月中旬，地铁1号线二期工程延伸至柳泉的消息传来，建成后可贯穿西固，较大提升区域通行能力。

  除地铁外，桥也是关键，西固区多年来只能通过深安大桥和西沙大桥跨越黄河，但两桥相距甚远，且西沙大桥年代久远，通车条件有所限制，西固规划建设的古浪路黄河大桥和石化黄河大桥建设也已经逐步到位。

  其次，作为老工业区，西固在土地资源、城市配套以及交通方面还是存在一定的优势，而且随着多年来的革新，各方面都有所提升，也吸引了保利、万科等品牌房企前来落户，为西固的发展注入新的活力。商业和住宅是相辅相成的，诸多房企伴随的商业配套，也可为西固的区域发展增添力量。

  由今年发布的西固地区控制性详细规划方案可知，西固区将进一步加强坪区开发利用和生态保护，加快发展各具特色的坪台区域，壮大创新产业发展，形成布局合理、生态优美、功能完善的城乡融合互补新格局。

  陈官营作为西固的前哨岗，是大多数人进出西固的必经之地。自从兰州轨道交通一号线开通之后，从兰州东到兰州西花费在路上的时间大大减少，陈官营的影响力也进一步加强。轨道交通一号线终点站选址陈官营，不仅提升了兰州交通服务质量，也拉近了兰州各区域之间的联系，丰富了城市交通路网。

  近些年兰州城市布局在不断优化发展，“东扩西移南升北拓”的发展战略正在推行实施中，陈官营的地理优势、交通优势吸引了各大项目进驻，绿地、万科、龙湖选址陈官营，充分显示了陈官营乃至整个西固区生机勃勃的发展前景。

  作为陈官营的邻居，七里河崔家大滩与陈官营距离并不远，作为崔家大滩的种子选手，万达城项目规划文化、旅游、体育三大板块，填补了兰州缺少文旅资源的空白。投资约300亿的兰州万达茂，大体量的商业体将会汇聚大量人流，对于陈官营而言也是发展的机遇。伴随着兰州市城市的发展，陈官营也共同进步，利用自身的优势，为兰州市区域发展贡献自己的力量。

  交通测评

  地铁首站 多重路网 出行便捷

  轨道交通：万科·星光都会正对面500米就是地铁1号线陈官营站，1号线始发陈官营，途经西站商圈、西关十字商圈、东方红广场商圈、东部商圈，最后到达东岗站。

  公共交通：项目辐射1公里范围内有8个公交站，项目南侧紧邻陶瓷批发市场站和陈官营站。在陈官营站西可乘坐19路、57路等途径西固东路去往西固城，东可乘坐77路途径西津西路去往西关十字。

  自驾出行：项目北侧紧靠南滨河路黄河风情线，通过深安大桥、银滩大桥连接北滨河路，南侧紧邻西固东路，向东延伸到达七里河、城关，向西可达西固区域中心。项目附近主干道均为双向八车道，次干道和辅路较多且为四车道或者六车道，自驾出行非常便捷，即便是高峰出行也基本不会堵车。

  配套测评

  丰富配套 满足各层次需求

  教育配套：项目1公里辐射范围内有新滩小学、东湾小学（兰炼二小分校）、兰炼一小、兰炼一中、二十一中等学府，满足全龄教育需求，同时项目辐射范围内，还有八十二中分校，作为兰州市首批示范性中学，学校在综合办学实力、教育教学质量、特长生的培养、创新德育模式、校园文化建设等多方面都取得了显著成绩。

  医疗配套：项目2公里辐射范围内，有兰大二院西固分院、甘肃宝石花医院、西固区中医院、西固区妇幼保健院、兰炼医院。除医院之外，项目附近还设有多个卫生服务站，可满足住户家庭医疗需求。

  公园配套：项目距西固金城公园仅4公里，距石头坪森林公园7公里，周末、节假日可携家人共同前往休闲、踏青、放松身心。

  其他配套：商业：项目2公里辐射范围内汇集万达茂（在建）、金城中心（在建）等大型新生态城市商业综合体，可满足居民的各层次生活所需。

  除此之外，项目距兰州老街约7公里，黄河楼风景区约5公里，也是茶余饭后去游玩的好地方。

  项目测评  

  万科城西大盘 带装修交付

  万科星光都会占地面积111.9亩，建筑面积 335588㎡ ，由15栋28~34层高层（约2254 户）， 底商、1栋幼儿园及整体地下车库组成。小区内容积率3. 4 ，绿化率30%，车位配比1:1.2。

  项目共分三批出售：1批已经售完。2批为11#、12#、13#、14#、15#号楼，目前所剩房源为12#号楼的大户型，剩余约30套，均价13300元/㎡，预计在2023年9月交房。3批为5#、6#、7#、8#、9#、10#号楼，6#、7#号楼暂未销售。其余楼栋均价13500元/㎡，5#号楼位置最佳，均价约14000元/㎡，预计交房时间为2023年11月。

  本项目为带装修交付，拎包入住，极大程度上节省了住户的时间和精力。物业费1.9/㎡/月，物业为万科自持，万科物业连续10年蝉联“中国百强服务企业”榜首，迄今已服务超过319户业主，其自带APP“住这儿”，汇集缴费、发帖、报修等多元化功能，可在家享受便捷服务。

  主力户型分析：实用主义三房 满足刚需改善

  星河

  建面约95㎡三室两厅一卫，户型布局紧凑，无浪费空间。纯朝南户型，南向面宽可达约9米。餐客厅阳台相连，进深达约7米，餐客一体设计，可使空间灵活多变，厨房与餐厅相连接，无距离传递，创造优质用餐空间。主卧室大飘窗设计，增强了房间的采光性和观景性，午后可坐在飘窗看书、喝茶，亦或是在暖阳下小憩。

  此户型为纯南向，小卧室虽朝南，但是窗户较小，且旁边有墙面阻挡，采光一般，但整体布局合理，面积较小，总价相对较低，适和两口或三口之家做刚需型住房。

  星瀚

  建面约119㎡三室两厅两卫，户型方正，南北通透，通风效果良好，南面宽可达约11米，采光充足。U型厨房，根据烹饪场景合理设计洄游动线，有效利用空间，出门即为餐厅，就餐十分方便。主卧套房设计，带有观景飘窗，又带独立明卫，既可保证私密生活，又可保证干燥洁净。入户玄关设计，可有效增大收纳空间。此户型动静分区，功能划分明显，布局合理，面积适中，适和做三口或四口之家的改善型住房。

  房价及潜力分析

  房价持平 有上涨空间

  在售均价：约13500元/㎡

  板块新房均价：约13000元/㎡

  板块二手房均价：约12000元/㎡

  对比周边新房：对比项目最临近的项目天庆国际新城四期，均价12000元/㎡，但该项目为毛坯房交付，万科星光都会则为带装修交付，且装修标准约每平米1500元，综合所在区位和周边配套，对比之下，万科星光都会的销售均价并不高，属于标准水平。

  对比周边二手房：该区域由于开发建设时间并不长，只有个别项目早期交付的房子里有二手房出售，同拿天庆国际新城举例，最早一批房源于2014年竣工，目前二手房均价12000，和该区域所售新房价格相差无几，所以该区域二手房价格并无参考意义。

  价格潜力：近年来，开发商不约而同选择陈官营作为自己开疆扩土的阵地，证明这个区域具有很大发展前景，陈官营的火热也充分显示了整个西固来日可期。该板块以后的发展前景对整体片区房屋价格会有一定的正面影响。

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