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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：银河国际君润府

  楼盘亮点呈现

  亮点一：教育资源丰富，实现家门口上学

  项目已签约当地知名教育集团，从幼儿园到初中，家门口即可实现一站式上学。

  亮点二：不限购低首付，适合刚需人群

  项目地处城关区不限购区域，首付20%起，可以满足各类刚需购房者需求。

  亮点三：品牌房企打造，居住环境舒适

  项目采用“五重归家”的设计，打造深邃悠远的景观，配备多种儿童玩乐设施和运动器材，为住户提供有高质量居住区。

  区域测评

  城关、青白石区域

  银河国际君润府位于兰州市城关区，城关区是兰州的老城区也是核心区域，根据兰州市第七次全国人口普查发布的数据可以了解到，兰州市现阶段常住人口约为436万，较第六次人口普查增长了74万。其中，城关区增长人口为20万，位列各区县之首。其总人口为七里河、安宁、西固三区的总和，但区域面积却仅占三区总和的1/4，粗略计算，兰州城关区的平均人口密度约为7000人/平方公里，中心区域更不必说。

  目前城关区的二手房价格均在13000元/㎡左右，最高地段均价在22000元/㎡左右，拥挤的人群、高昂的房价已经无法满足人们对更高质量生活的追求，为缓解人口压力，主城区外扩无疑是最佳选择，对于城关区来说，既能摆脱人口的拥挤和城市的喧闹，又能享受主城区的便利，在这样的发展策略之下，城关区的青白石顺势而出，逐渐成为了北扩的热门区域。

  银河国际君润府项目坐落于青白石板块，青白石不仅距离老城区位置更近，性价比更高，更是符合兰州人“居高临下，邻水而居”理想型的居住场地。

  青白石东与榆中县接壤，西与盐场路街道相连，南临黄河，与雁滩隔水相望，北与皋兰县搭界，同时位于“北拓”和“东扩”的十字路口，是城市扩容之后，主城区和新拓展区域的连接点，占位区域发展红利。

  青白石发展之初，为了将近距离的优势发挥到最大，首当其冲的任务便是修桥。2016年雁白黄河大桥正式通车，成功接轨雁滩，彻底改变了人们的出行方式，随着北环路的修建，缩短了城关与九州、安宁的距离。交通网络的完善，将进一步强化板块的交通枢纽地位，给区域带来更大的人口流量，同时碧桂园、永坤、世贸相继在该区域内开疆扩土，使得整个区域的配套得到了进一步的提升。

  交通测评

  立体交通网路，自驾较为便捷

  公共交通：项目门口距离银河国际站约185米，可乘坐150路(新港城—碧桂园二期至银河国际公交站)；151路(徐家山公园—碧桂园二期至银河国际公交站)。

  自驾：项目北靠北环路，南临盐什公路，西连雁白黄河大桥，东连雁青大桥(规划中)，雁白黄河大桥和青白石北互通立交均链接城关，北环路可到达九州、安宁。

  其中，早晚高峰期时，雁白黄河大桥车流量较大，较为拥堵，极端雨雪天气时，来往交通也会受一定影响；北环路红绿灯较少，全时段通行状况均良好。

  配套测评

  全龄教育资源齐聚

  教育配套：项目内规划全龄教育资源，计划引进8所幼儿园、2所小学、1所中学，目前有在建中城关区保育院，计划于明年开始招生；水车园小学于2019年8月已正式开学，文书旭睿泽幼儿园，是一所普惠性蒙氏幼儿园，也于2021年3月份已开学；以及东区九年制一贯制公立学校（拟建中）。

  从幼儿园到中学全龄教育资源齐聚，让孩子在家门口就可以享受到优质的教育服务。

  医疗配套：除项目自建的千米绿轴公园以外，周边3公里范围内有3个公园，为徐家山森林公园、雁滩公园、霍去病主题公园，距离最近的约为1.8公里，满足日常休闲娱乐需求。

  公园：项目距离甘肃大家中医门诊704米、距离甘肃省第一人民医院9公里、距离兰州大学第一医院8公里、距离黄河医院5公里、距离兰州中医骨伤科医院5公里，为业主医疗需求提供了保障。

  其他：项目内将打造超5万㎡的大型商业综合体，内部设有大型购物中心、星级酒店、高端公寓，写字楼、巨幕影院等。

  项目周边5公里范围内有2个商场，为杉杉奥特莱斯购物广场和万达广场，约6-7公里可达东方红广场及西关十字等核心商圈，基本可以满足住户日常购物需求。

  项目测评 

  低密度叠拼住宅区

  银河国际君润府位于兰州市城关区青白石，是银河国际居住区的四期低密度住宅区项目。位于三期住宅南侧，与水车园小学仅一路之隔，项目由9幢叠拼别墅及1幢商业组成，占地约4.6万㎡，建筑面积约5.2万㎡。容积率为1.2，绿地率35%，稀缺的低密产品。外立面为新亚洲风格，南北通透，采光充足。

  叠拼产品每户均有6.4m挑空客厅。整体叠墅面积段在191-202㎡。下叠赠送负一层全明储藏室+庭院，中叠赠送负一层全明储藏室，上叠赠送全景双露台，赠送面积大。

  社区内配备超10万㎡的大型商业综合体，规划设有特色美食、时尚零售、大型综超、巨幕影院、儿童娱乐中心、酒店式公寓、智能写字楼、现代数字博物馆等。其中银河星街商业已经建设完成，建面约15-162㎡街区商铺，主力面积段在25-60㎡之间，面积小总价低，分割灵活空间百变。一层层高6.1米、二三层层高4.8米，空间利用率高。目前已经签约物美超市、冠尔鲜生等，计划将于2022年中旬营业。

  主力户型分析：挑高6.4米，顶层享花园露台

      下叠（中户）户型

  建面约191m²五室四厅五卫的下叠，电梯入户，独立门厅保护业主隐私的同时，增加使用空间，客厅约4.5米开间，挑高6.4米，规整大气。赠送大面积花园庭院，享推窗见绿。北向生活阳台步入厨房，阳台可摆放洗衣机烘干机等，避免日后洗衣、晾衣区外漏，影响美观。餐客厨一体设计，空间更明亮宽敞。

  一楼独立客卫，规划浴缸空间，方便住户日常使用，面宽3.4米的南向卧室，面积达15㎡，日后装修可以作为老人房，方便家里老人上下楼梯，安全方便。

  二层可设计为休息区，两间卧室三个卫生间，面宽3.4米，整个面积达20㎡的主卧，带有独立卫生间和衣帽间，方便户主日常起居；北向次卧旁边也设有全明卫生间，规划浴缸位置，空间足够；

  赠送负一层作为储藏室，同样做到电梯入户，约8米的开间，空间灵动，可以根据住户喜好合理规划。

      上叠（中户）户型

  建面约191m²三室两厅四卫的上叠，与同户型的下叠唯一的区别在于，该层赠送约85m²全景顶层双露台，日后设计可作为花园、健身区等，满足全家的休闲娱乐放松。该户型没有地下储藏室和观景庭院，其余设计均一样。

  
房价及潜力分析：与周边楼盘相比性价比更高

  价格现状：

  在售均价：约13377元/㎡

  板块新房均价：约10520元/㎡

  板块二手房均价：约10079元/㎡

  对比周边新房：该项目为叠拼别墅，板块内无在售叠拼别墅项目，没有对比的必要。

  对比周边二手房：板块内叠拼、别墅只有碧桂园的项目，均价在20000元/㎡，由此可见君润府的叠拼项目具备价格优势，综合多方面看，碧桂园楼盘较多，教育资源较少，且为私立学校，但银河国际锦绣天城园区内从幼儿园到初中覆盖公立学校，更具有优势。

  价格潜力：银河国际锦绣天城的教育配套在该区域内优势更明显，园区内配套更集中、完善，同时雁白黄河大桥、青白石北互通立交通车、北环路修建通车，给板块内带来了更加便捷的生活圈，进一步缩短距离，具有一定的价格潜力。

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