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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：益通·筑梦时代广场

  楼盘亮点呈现

  ①自建配套 满足生活所需

  项目自身配套 2.3 万㎡大型购物休闲娱乐中心，包含餐饮、快消、娱乐休闲、健身、教育等多种商业，可满足业主日常生活所需。

  ②位置优越 生活出行便利

  益通筑梦时代广场地处东岗发展中板块，门口坐地铁可达万达大润发商圈，向北可达高新技术商务区，生活便利，出行便捷。

  ③紧邻公园 居住环境舒适

  占地约15亩绿色生态公园跟项目仅一墙之隔，是提供休息、游览、锻炼以及举办各种文化活动的场所，可满足业主的休闲娱乐需要。

  综合推荐购买人群：项目主推三室户型，总价约152万-232万，适合改善型客户群。

  区域测评

  选址东岗 助力城东发展

  从第一版城市规划到如今的第四版城市规划，兰州的发展速度与日俱增，城市面貌也是日新月异，于此同时，兰州的城市中心也在顺势而增。

  2019年3月，兰州市自然资源局网站发布了《兰州市东岗CBD项目(雁滩东部地区)控制详细规划修编》方案公示。方案以建设“都会城市、精致兰州”为目标，构建“一心两翼”总体空间布局，提升城市门户区域整体形象，改善雁儿湾地区人居环境，规划建设居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地六大类，实现雁滩及东岗地区整体功能完善。

  规划结构可概括为:一心、一轴、两带、三片区。一心为商业商务核心；一轴为城市发展轴；两带为黄河风情景观带和南河滨水景观带；三片区为结合城市主干道路及河洪道的分隔，按照功能相对集中的原则，规划区用地可划分T605#(雁北路)与雁滩南河道之间的居住片区、T605#(雁北路)与黄河之间的生态休闲片区、雁滩南河道以南的远景发展备用片区。

  近年来，随着东岗CBD详细规划的不断出炉，东岗地区的发展日新月异。国家政策是城市发展的催化剂，东岗所处区域是兰州重要地块之一，相信东岗的高速发展将带动兰州经济的进一步提升。

  作为兰州市的东大门，东岗的常住人口相对较多。而从整个东城区建设来看，东岗处于一个咽喉之地，东岗不光靠近兰州现有资源集中区，而且还链接着东城的自然景区。

  以目前来看，项目周边配套并不完善，但兰州市自然资源局于2019年公示了《兰州市东岗CBD项目（雁滩东部地区）控制详细规划修编》方案，以建设“都会城市、精致兰州”为目标，构建“一心两翼”总体空间布局，提升城市门户区域整体形象，改善雁儿湾地区人居环境，实现雁滩及东岗地区整体功能完善。

  简单来说，东岗板块规划进行大面积改造，规划居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地，届时无论是商业配套还是教育医疗，亦或者交通绿化，都将得到完善升级。

  随着地铁1号线的建成使用以及区域内配套设施的完善，众多房企也选择在东岗落户，如保利和光尘樾、城市·轨道曙光，金融府、华鼎·中央都会等，这些项目体量较大，也将会为东岗片区增加诸多常住人口。

  交通测评

  公共交通完善 出行便利

  轨道交通：项目毗邻正在运行中的地铁 1 号线，距离地铁 1 号线省气象局站直线距离约100 米，乘坐1号线可前往城西区域，未来地铁 2 号线开通后可在五里铺站直接换乘到达兰州火车站。

  公共交通：周边1公里范围内有25个公交站，可通往兰州各个区域。距离项目最近的鱼池口站约50米，该站公交车有75路途径红星美凯龙、东方红广场商圈通往西关十字，106路途径五里铺商圈、东方红商圈、及小西湖商圈通往西站十字，110路途径雁滩商圈、五里铺商圈通往兰州车站。

  自驾出行：整体交通路网呈现井字形路况，东岗路可通往东方红广场、段家滩路可通往东湖小区、雁滩路可通往万达广场，南河路可通往雁滩，以上几条路组成快速交通路网，为业主提供了便利的出行条件，且东岗附近主干道均为双向六车道，南河路为单向三车道，高峰出行也基本不会堵车。

  配套测评

  配套丰富 满足生活所需

  教育配套：除项目自带幼儿园之外，区域内还有多家幼儿园环伺，周边有五里铺小学、拱星墩小学、兰州第十六中，三十五中学、以及还有兰州大学、甘肃中医药大学、兰州城市学院、兰州财经大学等高校，可满足全龄段教育。

  医疗配套：项目2公里范围内有甘肃省第三人民医院、兰州大学第一医院、甘肃省人民医院、甘肃省中医大学附属医院四所三甲级医院，可保障业主健康生活。

  公园配套：项目东区东侧为政府规划的占地约15亩绿色生态公园，跟项目仅一墙之隔，是提供休息、游览、锻炼以及举办各种文化活动的场所，可满足业主的休闲娱乐需要。

  其他配套：项目自建东西双综合体，集餐饮、购物、娱乐、休闲、酒吧商业街于一体。

  项目3公里范围内还有多个商场，包括东瓯世贸广场、东部新时代购物中心、王府井百货等购物中心，完全可满足日常购物需求。

  项目测评

  邻近公园 居住环境舒适

  益通筑梦时代广场由高层住宅、办公公寓、商业 MALL 构成。项目总占地约 38.81 亩，建筑面积约 18 万㎡，其中住宅总建面约8.77 万㎡，商业总建面约 2.33 万㎡，办公公寓总建面约 6.81 万㎡，项目规划总停车位 936 个，停车位配比 1：1，小区容积率6.99（包含商业、公寓），绿化率20%。

  项目分为东、西两区，规划有住宅 4 栋，东区规划 3 栋，总户数 448 户,西区规划 1 栋住宅，总户数 258 户，小区内还规划有约 2.33 万㎡商业及1栋幼儿园。

  住宅产品东临规划中的城市绿地公园（17 亩），与项目园林紧密相连，可在茶余饭后休闲散步。社区规划人车分流，设计打造立体园林景观，保障安全的同时，让功能空间与景观更为和谐。

  主力户型分析

  布局合理 得房率高

  建面约124㎡三室两厅两卫，南北通透，整体结构紧凑，布局合理，整体空间较大，趋于方正，得房率高。

  客厅面宽约4.2米，大面积明窗增加采光效果，餐客厅相连进深达约8.2米，全明设计助力空间延伸；厨房与餐厅相连，缩短食物从厨房到餐桌距离，L型灶台设计提供置物空间，保证厨房空间整洁，明厨布局、动线合理，有效隔绝油烟。

  三房为明窗设计，采光效果佳。主卧连接景观阳台，空间开敞布局合理，主卧还设置了独立衣帽间和主卫形成套间，保证居住私密性，书房可以根据需求打造成老人房，享受三代同堂生活。

  从户型来看，该户型功能分区合理、过渡自然、面积适中，适合做刚改型住房。

  房价及潜力分析

  价格略高但符合区域水平

  在售均价：约14800元/㎡

  板块新房均价：14500元/㎡

  板块二手房均价：13000元/㎡

  对比周边新房：城东板块目前在售新房住宅项目大约有7盘，价格区间约为13500-15000元/㎡之间，项目附近保利和光尘樾目前均价约14000元/㎡，为带装修交付，金融府均价约15000元/㎡。相比之下，益同筑梦时代广场均价偏高，但项目地理位置更优，距离地铁更近，且自身配套较为丰富，可以有效填补区域内商业的不足，仍具有一定优势。

  对比周边二手房：以项目临近的鹏博·金城珑园小区为例，此项目15年左右开盘时均价8500元/㎡，于2019年交付，2021年9月挂牌均价为16000元/㎡，随着地铁的开通，该区域发展迅速，房价随之上涨，但相比在售新房目前该区域整体二手房均价较低，重要原因是老旧小区较多，居住环境及内部设施较差。

  价格潜力：城东版块早期在城关区相对冷门，近年来随着地铁1号线开通要运用，华润、保利等名企大盘纷纷入驻，使得区域关注度持续提升，从近几年二手房价来看，该板块市场情绪较为积极，整体呈上涨趋势。

  该区域在城市副中心和东岗CBD的大规划带动发展下，预计会成为主城内较为热门的置业区域之一。

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