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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：轨道·城市曙光

  楼盘亮点呈现

  ①地铁上盖 TOD大盘

  轨道·城市曙光项目作为TOD项目，集商务，购物，餐饮娱乐，休闲为一体，生活便利，出行便捷。

  ②国企品牌 品质建造

  兰州市轨道交通有限公司是市政府直属的国有独资企业，城市曙光由该企业直接开发，物业也由轨道公司提供终身制服务，品质有保障。

  ③自建学府 方便入学

  项目B区自建铁路西村幼儿园分校及宁卧庄小学曙光分校，方便孩子入学，省时省力。

  综合推荐购买人群：项目主推户型面积区间较大，总价约116万-193万，适合刚改型客户群。

  区域测评

  东岗地铁首站 助力城东发展

  从第一版城市规划到如今的第四版城市规划，兰州的发展速度与日俱增，城市面貌也是日新月异，于此同时，兰州的城市中心也在顺势而增。

  2019年3月，兰州市自然资源局网站发布了《兰州市东岗CBD项目(雁滩东部地区)控制详细规划修编》方案公示。方案以建设“都会城市、精致兰州”为目标，构建“一心两翼”总体空间布局，提升城市门户区域整体形象，改善雁儿湾地区人居环境，规划建设居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地六大类，实现雁滩及东岗地区整体功能完善。

  规划结构可概括为:一心、一轴、两带、三片区。一心为商业商务核心；一轴为城市发展轴；两带为黄河风情景观带和南河滨水景观带；三片区为结合城市主干道路及河洪道的分隔。按照功能相对集中的原则，规划区用地可划分T605#(雁北路)与雁滩南河道之间的居住片区、T605#(雁北路)与黄河之间的生态休闲片区、雁滩南河道以南的远景发展备用片区。

  政策是城市发展的催化剂，随着东岗CBD详细规划的不断出炉，东岗地区的发展也将带动兰州经济的进一步提升。

  作为兰州市的东大门，东岗的常住人口相对较多。而从整个东城区建设来看，东岗处于一个咽喉之地，东岗不光靠近兰州现有资源集中区，而且还链接着东城的自然景区。兰州市自然资源局于2019年公示了《兰州市东岗CBD项目（雁滩东部地区）控制详细规划修编》方案，以建设“都会城市、精致兰州”为目标，构建“一心两翼”总体空间布局；提升城市门户区域整体形象，改善雁儿湾地区人居环境，实现雁滩及东岗地区整体功能完善。

  简单来说，东岗区域将在未来进行大面积改造，规划居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。届时无论是商业配套还是教育医疗，亦或者交通绿化，都将悉数跟上。

  随着交通通达性的提高以及区域内配套设施的完善，众多房企也选择在东岗落户，如保利和光尘樾、城市·轨道曙光、金融府、华鼎·中央都会等，这些项目体量较大，未来将会为东岗片区增加诸多常住人口。

  交通测评

  地铁首站 出行便利

  轨道交通：项目门口就为兰州轨道交通1号线首站-东岗站，兰州市轨道交通1号线东起东岗立交桥西至陈官营，途径焦家湾、五里铺、盘旋路、广场、省政府、西关、西站等，贯穿整个兰州。

  除一号线外，还有规划的兰州市轨道交通4号线可在1号线东岗站直接换乘。4号线为串联主城区与外围组团的一条市域快线，线路西起天水路与雁滩路交叉口，东至夏官营大学城，依次串联和平、定远、榆中-三角城-夏官营等地。

  公共交通：项目门口目前有12路、117路公交车通往五泉方向，4路通往西关方向，未来中央大道上还会有十余条公交线路通往城市各个方向。

  项目东侧约200米正在建设的汽车东站也会为长途出行提供很多便利。

  自驾出行：项目南侧紧邻南环路，从南环路驾车约5公里即可到达火车站，再驾车约6公里即可到达东方红广场商圈，且从南环路自驾到西客站和西固也是非常便利。同时从东岗立交桥驾车走雁北路，通过雁滩上雁白黄河大桥走北环路去安宁区也非常方便，自驾出行较为便捷。

配套测评

配套完善 满足生活所需

  教育配套：小区自建幼儿园为铁路西村幼儿园曙光分校，自建小学为宁卧庄小学曙光分校。

  项目周边还有兰海幼儿园、飞天实验幼儿园，范家湾小学、飞天实验小学、雁东路小学，东岗小学、成功小学，三十二中、三十五中、四十八中等，可满足全龄段教育需求。

  医疗配套：项目对面就是兰大一院东岗院区，就诊体检较为方便。驾车5公里即可到达两家三甲级医院：重离子医院、兰大医院和省人民医院。

  距离项目直线距离约4公里的重离子医院是国内有较高水准的三级甲等重离子示范医院，在突出重离子肿瘤治疗优势的同时，集“医疗、科研、康复、养老”于一体，可为业主的健康保驾护航。

  公园配套：项目3公里内暂无公园相关配套。

  距项目直线距离约6公里范围内，汇集南河道景观带、黄河风情线、生态湿地风貌区（规划中）等城市滨河公园，也可成为业余时间休闲度假的好地方。

  其他配套：从项目出发驾车约4.5公里即可到达东部瑞德摩尔商圈，此商圈配有王府井、万商国际等大型购物广场，以及规划的东岗CBD商圈，可满足业主日常生活所需。

项目测评

东岗大型城市综合体

  轨道城市曙光总占地约126亩，总建筑面积约131.89万㎡。其中，A区占地约64.5亩，总建筑面积约23.8万㎡，容积率约3.98，绿地率约30%，停车位共866个 ；B区占地约61.5亩 总建筑面积约15.7万㎡，容积率约 2.6，绿化率约30%，停车位共917个。项目总规划户数1806户，总停车位1841个，车位配比约为1：1。

  项目计划打造为集住宅、商业、办公、酒店为一体的城市综合体，A、B两个区共规划九栋住宅楼，两栋写字楼、商业中心及兰州科技创新园，目前网易公司已经签约入驻园区。

  小区园林是由上海同济大学设计研究院设计，打造一厅一轴、两园、一广场绿化景观，规划林荫广场情景式园林，可作为业主室外草地婚礼以及举办活动的场地，还规划有全龄儿童活动区域以及花园广场等，全面满足儿童、中青年、老年赏景、散步需要。

  主力户型分析

  面积区间较大 刚需改善均可

  B2

  建面约83㎡两室两厅一卫设计，布局紧凑，空间利用合理。纯朝南户型，南向面宽约8米，客厅进深约4.5米，空间可灵活多变。L型厨房设计，动线较为合理，可同时容纳2人在厨房操作，出门即餐厅，就餐十分方便。

  主卧室外接观景飘窗，增强了房间的采光性和观景性，午后可坐在飘窗看书、喝茶，亦或是在暖阳下小憩。

  此户型为纯南向，次卧室窗户虽受到墙壁部分遮挡，但楼间距较大，采光影响较小。该户型房屋总价相对较低，适合两口或三口之家做刚需型住房。

  C1

  建面约138㎡四室两厅两卫，户型方正，南北通透，通风效果良好，南面宽达约7.4米，客厅连接阳台，进深约8.1米，既可使采光充足，又可使视野开阔，便于观赏园区景观。

  U型厨房设计，根据烹饪场景合理设计动线，有效利用空间。

  主卧套房设计，自带观景飘窗，又带独立明卫，既可保证私密生活，又可保证干燥洁净。

  此户型动静分区，功能划分明显，布局合理，面积较大，适和三口或四口之家做改善型住房。

  房价及潜力分析

  价格持平 有发展空间

  在售均价：约14000元/㎡

  板块新房均价：14500元/㎡

  板块二手房均价：13000元/㎡

  对比周边新房：城东板块目前在售新房住宅项目大约有7盘，价格区间约为13500-15000元/㎡之间，项目附近万科璞悦臻园目前均价为13500元/㎡，金融府均价15000元/㎡。轨道城市曙光均价属平均水平，自身国企品牌加持，且离地铁更近，不失为城东值得考虑的楼盘之一。

  对比周边二手房：以项目临近的华鼎中央都会小区为例，此项目19年开盘时均价11500元/㎡，于2020年交付，2021年8月挂牌均价为13800元/㎡，随着地铁的开通，该区域发展迅速，房价随之上涨，目前该区域二手房均价与新房价格相差不多，部分二手房价格较低是由于老旧小区居住环境较差。

  价格潜力：城东版块早期在城关区相对冷门，近年来华润、保利等名企大盘纷纷入驻，使得区域关注度持续提升，从近三年二手房价来看，从2018年的约8000元/㎡到2021年约13100元/㎡的趋势不难看出，该板块市场情绪较为积极，整体呈上涨趋势。

  轨道城市曙光房价并不算非常有优势，但从整个版块在城市副中心和东岗CBD的大规划带动发展下，再加周边已有商业地产等相关配套的陆续建成，预计会成为主城内较为热门的区域之一。

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