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      乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：中广宜景湾·郡城

  楼盘亮点呈现

  ①临近地铁 生活便捷

  中广宜景湾郡城项目紧邻地铁1号线马滩站主出入口，地铁带来的不仅是出行便利，还带来了商业配套和生活配套的逐步完善，使生活更便捷。

  ②生态宜居 百亩大盘

  项目距黄河沿岸首个湿地公园-银滩湿地公园约3公里，周边还建有百合公园、体育公园等生态公园。

  ③区域发展 配套完善

  马滩规划打造为集商务、居住、体育健身、文化娱乐、物流、物业等于一体的综合性区域，项目占位马滩文化岛，周边文化底蕴浓厚，交通便捷，居住舒适度较高。

  综合推荐购买人群：项目主推大户型房源较多，总价约140万-350万，适合追求生活品质且购房资金较为充足的客户群。

  区域测评

  择址七里河马滩 助力城西发展

   七里河是兰州城市发展第二重要区域，位于兰州市地理几何中心，根据2020年兰州市统计年鉴资料显示，七里河区常住人口为58.34万，人口密度为1479人/平方公里。在兰州市第四版城市规划中，明确兰州城市中心西移，七里河因其“居中四联”、“承东启西”的特殊区位优势，成为了兰州主城区西移进程中的最大受益者。

  聚焦整个七里河的发展版图，七里河区目前已汇集华润、保利、恒大、龙湖，鸿森等知名房企，商业、住宅等在售楼盘约有23个，主要分布在土门墩至秀川区域之间，剩下的主要分布于彭家坪板块，例如保利大都汇，华润置地誉澜山，龙湖·景粼天著，恒大绿茵小镇等。兰州城市人居重心逐渐向七里河转移，区域人居环境也在不断的改善。

  兰州地铁一号线仅在七里河区就设有7个站，不仅串联起已有商圈，还加速催生沿地铁线商业带的发展，为七里河区的发展注入了强劲的活力。除此之外，兰州西客站的建成也对七里河区的发展有着不可低估的影响。

  至于商业部分，目前七里河商圈除早期的文化宫、建兰路外，中天健广场，兰州老街也逐渐发展成为七里河的热门商业区域，。未来，西客站商圈以及万达茂，彭家坪商圈的完全建成都将为七里河区域活力再度加码。

      位于兰州七里河区的马滩板块，西与崔家大滩、西固相连，北与安宁区隔河相望。随着板块定位和城市格局的愈加明确，目前保利、天正中广、长城集团敦煌地产、温商控股、同元地产等省内外知名开发企业纷纷落子于马滩，所开发项目涵盖住宅、商贸、文旅等各个方面。，地产开发规模的加大，带来了相应的生活配套和生活配套的提升，加速了区域的发展。

  追溯近些年马滩区域的重点工程建设，地铁1号线设立马滩站点、T188等市政规划路等无一不显示着兰州城市发展政策对于马滩板块的重视程度。马滩的优势还在于四通八达的交通路网以及互相辐射的商圈，马滩本身地势平坦开阔，多条公交线路衔接贯穿，初涉马滩区域，可看到马滩文化岛五个大字，不仅说明了马滩之于兰州重要的经济地位，也彰显了兰州市打造马滩成为旅游集散中心重要试点的文化定位。

  大河之畔，如今的马滩已经群楼峰立，根据《兰州市银滩地区概念性城市设计》远景规划，未来的马滩将成为一个以现代服务业为主导，集商务办公、文化休闲、生态社区为一体的复合型城市片区。

  交通测评

  公共交通完善 出行便利

  轨道交通：项目紧邻地铁1号线马滩站主出入口，可到达西固、西站、西关、南关、东方红广场及东部。

  公共交通：项目1公里辐射范围有多条公交线路环绕，50路、 77路（西关十字通往西固城）、137路（兰通厂通往兰州车站）、136路（五泉广场通往东立奥特莱斯广场）、102路（兰州车站通往西固枢纽站）； 18路（甘农大通往五泉广场）等，交通十分便利，项目周边还规划建有一座大型交通枢纽站，足以满足日常出行需求。

  自驾出行：项目位于马滩区域T188#规划路以东，S187#规划路以南，S190#规划路以西，S183#规划路以北，项目北接南滨河路，连接银滩大桥可至安宁区；南接西津西路，距兰州西客站约两公里。

  项目周边区域内、外路网完善、交通便捷，且整个马滩区域主干道为双向八车道或六车道，次干道与辅路较多，高峰出现也基本不会出现堵车的状况。

  配套测评

  配套丰富 满足生活所需

  教育配套：小区内设有6班制幼儿园，项目周边除已有的马滩中心校、兰州市三十四中、兰州万华中加国际学校（项目北侧）外，区域内还规划建设有一所九年义务制学校，可满足孩子上学需求。

  医疗配套：项目3公里甘辐射范围内有甘肃省人民医院西医院、兰通医院等。除此以外，郡城项目还规划建设了社区卫生服务站，以满足区域内居民的医疗保健需求。

  公园配套：雅戈尔时代之星周边生态资源丰富。首先，项目紧邻黄河南岸的四十里风情线；其次，项目西侧是以兰州新八大景之一的黄河楼，为重要的优质旅游资源集群；项目东侧是兰州老街旅游集散地，北侧还拥有银滩湿地公园、马滩湿地公园等。

  其他配套：项目自身规划有约2.5万㎡独立商业配套，配备有7000㎡的运动场馆、会所、肉菜市场、少儿活动中心、托老中心等，土门墩菜市场、金港城商圈距项目约2公里；同时，项目紧邻兰州老街、博物馆等大型项目，业余时间休闲娱乐也十分方便。

  项目测评  

  车位充足 楼体错位分布

  中广宜景湾·郡城项目总建筑面积约47万㎡，由14栋住宅组成，总户数约2183户，容积率为3.5，绿化率为31%，住宅面积约为29.6万㎡，商业面积约为2.46万㎡。小区内部人车分流、1:1.2的车位配比可满足业主的停车需求。

  项目一期开发9栋楼，户型建筑面积区间约为105㎡-190㎡，涵盖实用两居至改善四居。整个小区建筑为北高南低型规划，高层与小高层的错位布局，可以有效减少楼栋间的相互干扰，不仅延伸了建筑间的距离，更提升了采光通风，提升了业主的观景视野。

  小区规划打造公园式园林景观，约7000㎡运动场馆可以满足业主日常运动所需，小区内还设有6班制幼儿园，让业主足不出户就可享有丰富的社区资源。物业为兰州天正物业管理公司，其隶属于兰州天正中广集团全资子公司，作为国家一级资质物业，具备专业的物业管理经验。

  主力户型分析：主打三室户型 刚需改善均可

  A1

  建面约105㎡两室两厅两卫，在设计上做到了南北通透，南面宽达约7.3米，使得室内通风和采光都能保证。动静分区，极大的保证了客厅的舒适度和卧室的私密性，餐客一体，进深达约6.7米，可以更有效利用空间。

  双卫设计，方便实用，厨房与生活阳台相接，可以做独立洗衣房，不占用厨房和卫生间面积，节约空间。主卧约21㎡套房设计，自带独立明卫，既可保证私密生活，又可保证干燥洁净。

  此户型布局合理，视野开阔，面积较小，首付相对较低，适和两口或三口之家做刚需型住房。

  D3

  建面约168㎡三室两厅两卫，舒适型三居设计，南北通透，采光通风俱佳，客厅约4.5米大开间，近5米进深，更显开阔舒适。

  户型动静分区明确，带有独立储物间，空间利用率更高；明厨设计，可防止油烟窜入客厅；双明卫设计，通风明亮。

  北向两个卧室，其中一个可以作为书房，如果家庭成员较多，也可打造成榻榻米等居室，同时卧室内独有转角飘窗设计，增加了采光面积和观景度，提高了业主居住的舒适性。

  此户型功能划分明显，布局合理，面积较大，适和人口较多的家庭做改善型住房。

  房价及潜力分析

  价格持平 有待发展空间

  在售均价：约14000元/㎡

  板块新房均价：约14200元/㎡

  板块二手房均价：约13500元/㎡

  对比周边新房：该区域内在售新房楼盘较多，例如温商金豪庭均价约14500元/㎡，世茂宏建云煦园147000元/㎡，相比之下，中广宜景湾·郡城房屋均价属于该片区的平均价格甚至略低，综合项目自身品质及整个板块发展现状，具有一定的优势。

  对比周边二手房：该区域多为新开发楼盘，但也有一些早期交付项目有二手房源，例如位于兰州老街旁的恒大帝景，最早于2016年开盘，当时开盘均价约9000元/㎡，目前二手房均价约15000元/㎡，可见随着该区域的发展，地铁一号线的开通，房价涨幅较高。相比二手房，中广宜景湾·郡城具备丰富更完善的配套，以及更舒适的居住环境，但价格与二手房持平，还是具有较大优势。

  价格潜力：”东拓西进 南伸北扩“城市战略的实施，对于兰州来说，是一次实现跨越式发展的机会。随着区域内产业结构升级，金融格局形成，大量人口和优质资源将大幅流入。同时，地铁的开通，无疑将带动沿线地区的发展，催生新的商圈，项目紧邻地铁1号线，也会使该项目产生较大的生长空间。

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