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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：鸿森银滩广场

  楼盘亮点呈现

  亮点一：多维立体交通 畅享都市新生活

  项目临近地铁站，周边分布多条公交线路，可快速通达主城各区。

  亮点二：配套丰富多样 吃喝玩一应俱全

  项目自带大型商业中心，商业内配备一座超大IMAX影院，满足周边居民的文娱观影需求。

  亮点三：低密度生活区 提升居住体验感

  项目住宅容积率3.47，楼间距超过40m，将智能科技运用于小区物业服务，24小时上门服务。

  区域测评

  位于三滩，乘上地铁带来的红利

  鸿森银滩广场位于七里河三滩区域——马滩。从2000年开始，兰州三滩新城的概念出炉，三滩地区作为西固区、安宁区、七里河区的接壤地带，中间夹带黄河的区位条件决定了三滩地区具有“北依黄河、西接西固、东连城关、南靠西津路”的独特优势。过去的三滩就像一片与世隔绝的土地，民房与棚户区参差拼凑。大片的菜地将三滩分割成大大小小的不规则的形状。随着深安大桥在2014年9月建成通车和政府出台相关区域规划才真正使三滩才迎来了发展的契机。2017年兰州市规划了210项基础设施建设，总投资300多亿元，三滩地区占据近一半。如今，站在兰州三滩的土地上，已完全不见过去破败荒凉的景象，取而代之的是一条条建成通车的交通道路和一栋栋正在成型的高层建筑。

  鸿森银滩广场所在的马滩板块的由来据说是因为这里曾经是明肃王放马的河滩，“马滩”因此得名。后来，马滩成了兰州蔬菜种植基地，其中以韭黄最为出名，马滩产的韭黄也一度被看做是兰州特产，为此还成立了韭菜和韭黄协会。

  随着兰州城市规模的不断扩大，2006年，兰州三滩被纳入到了城市规划的版图中，马滩被列“城中村”改造的区域。改造后的马滩规划建设为一个以现代服务业为主导，集商务办公、文化休闲、生态社区为一体的复合型城市片区。

  因此马滩也逐渐成为兰州房地产开发较为热门的区域，随着各个地产项目的进驻，一栋栋筑起的高楼取代了早年间的棚户民房，马滩也开始了从郊区往新城区的转变之路。

  交通测评

  多维立体交通 畅享都市新生活

  轨道交通：项目距离地铁1号线马滩站（B口）约50米，1号线途径西站商圈、西关商圈、广场商圈、东岗等重要站点。

  距离兰州西客站约4公里，多维立体交通网路，出行便利。

  公共交通：距离项目约250米为马滩路口站，可乘坐有18、26、50、77、102、127、136、137、311路等多条公交路线前往西关什字、五泉广场、兰州火车站等地，出行便捷，可满足周边居民的日常出行需求。

  自驾：项目北接南滨河路，连接银滩大桥可至安宁区;南接西津西路，东连城关区、七里河区，西连西固区。周边交通路网密集分布，连接各个城区，自驾出行便捷。

  马滩目前道路建设良好，区域内较少有堵车困扰。

配套测评

  配套日渐完善 未来生活可期

  教育配套：项目周边教育配套丰富，距离项目直线距离3公里范围内有小学火星街小学、兰州师范附属小学等；距离项目直线距离约5公里范围内有初中三十一中、甘肃农业大学附属中学、兰州交通大学附属中学、兰州城市学院实验中学等。

  此外，马滩还将规划建设九年制公立学校—马滩中心校，满足区域内儿童的就学需求。

  医疗配套：距离项目直线3公里范围内医院较多，由第九四〇医院安宁分院、兰州市安宁区万里医院、兰州市七里河区中医医院、兰州通用机器厂职工医院，西北师范大学医院等，为医疗需求提供了保障。

  公园：与项目一桥之隔有银滩湿地公园及百里黄河风情线的百合公园等。

  此外项目西侧约1.1公里，为政府规划的占地33亩的马滩文化公园，该公园占地面积约25万㎡，长约2286米，并打造宽约75米的滨河绿带。园内同时设有长廊，景观方亭等配套设备，以及多项运动健身场所和休憩场所。

  其他：项目毗邻兰州老街商业，距离成熟商圈—西站商圈约7公里，距离安宁金牛街约8公里。

  项目自身规划约5.8万㎡的大型商业中心，建成后预计辐射周边3公里范围内住户，满足各种购物需求。

  项目测评 

  自带大型商业中心，配套丰富

  鸿森银滩广场占地约105亩，规划建筑面积约50万㎡，由1栋办公楼—鸿森财富中心、3栋高层loft、6栋高层住宅和商场组成，并配有托老所、社区服务用房、供热站等利民配套以及约3000个停车位，可完全满足业主居住需求。

  项目1#楼为鸿森财富中心，总高216m，包含星级酒配置。2#、3#、11#楼为挑高4.8m的loft，其中11#楼为150米的超高层建筑，loft户型建面区间约为50-70㎡之间。

  鸿森公馆是项目是独立于商业广场的封闭的住宅小区，由6栋高层住宅组成，预计2023年4月交房。小区占地面积约59亩，建面约23万㎡，容积率3.47，绿化率约为35%，楼间距超过40m。

  项目住宅目前在售建面约115㎡、约147㎡、约212㎡户型房源，目前6#、8#、9#、10#楼主体结构已封顶完成，7#楼预计于2021年10月开盘。

  项目在2#、3#楼下面规划大型商业中心，地上地下总建筑面积约5.8万㎡，商场主入口紧邻马滩地铁口B出口，同时项目规划有内街商业，以社区型便民配套为主。

  主力户型分析：全明户型，布局大气

  D户型

  建面约116㎡的3室2厅2卫的户型是项目目前主推户型，全明户型配套南北双开窗设计，可以达到更好的采光、通风的效果。

  客厅面宽约3.9米，连接约10㎡的宽景阳台，可以更大限度的接受阳光照射的同时，也可以延伸整体视觉空间。

  双朝南卧室设计，主卧面宽约3.4米，独立卫浴设计，方便日常起居。

  全屋双卫设计，功能完善满足住户日常使用。

 房价及潜力分析

  对比周边房价较低，性价比高

  价格现状：

  在售均价：13500元/㎡

  板块新房均价：13514元/㎡

  板块二手房均价：14250元/㎡

  对比周边新房：马滩目前新房有雅戈尔时代之星、中广宜景湾郡城、温商金豪庭、长城嘉峪苑等，均价为13514元/㎡，对比周边新房均价，该项目产品单价优势不大，但是综合来看，项目与马滩站地铁B口无缝连接，对于通勤人群来说较为便利，在板块整体价格差距不大的情况下，购房者可按自己实际生活需求寻找适合的楼盘。

  对比周边二手房：马滩周边二手房较多，比如银滩花园、家和蓝岸丽舍、恒大帝景等，其中家和蓝岸丽舍和恒大帝景的产品单价约15000元/㎡，一方面可见该区域二手房在区域位置有优势，配套成熟的条件下并不急于脱手，另一方面也说明马滩板块市场情绪也较为积极，仍具发展前景。

  价格潜力：马滩最早因其有着大量的土地储备，从而吸引大批地产开发商前来开发，规划了大量的商业及住宅用地。目前落地的项目大多也都是综合体项目，使得区域相关配套得到了升级和改善。随着地铁1号线的通行，串联起兰州东西两端，并贯穿各个主城区，使马滩在整体的通行能力也得到了巨大的提升。得利于政策指导和配套升级的双重加成，马滩现在已经成为了七里河区的热门置业板块之一，发展潜力不容小觑。

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