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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：保利·领秀山

  楼盘亮点呈现

  ①40万方商业配套 满足生活所需

  项目规划40万㎡商业配套，可在家门口一站式吃喝玩乐购。

  ②南北大草坪 满足全龄休闲生活

  打造全龄化健康社区，倡导健康生活，满足全龄段人群的需求。

  ③南向三面宽 阳光充足

  部分户型采用南向三面宽设计，使房间内明朗开阔，户型方正，汇集通风、采光、观景于一体。

  综合推荐购买人群：户型面积大小兼顾，总价约60万-95万，低总价适宜就地置业，就地改善客户群。

  区域测评

  择址安宁北侧 坐落文创城门户

    2012年，关于盐池片区的发展就被国土资源部批准列入首批国家低丘缓坡沟壑等未利用地综合开发试验区，2014年《兰州市盐池片区总体规划》获得兰州市政府及皋兰县人民政府批准，规划中将盐池片区定位为 “生态文化创新城”，是一座融合了“生态人居、文化聚集、科技创新”的多功能城区。

  规划获批后，七年的时间先后吸引了保利、华远、万科、冉泽、碧桂园等房企的入驻，加上兰州向外不断延伸的发展现状，各种政策的倾斜，使盐池片区发展上了一个新的台阶。另外，盐池片区2020年的土拍市场也非常值得一提，先有万科再次拿地，后有19宗土地挂牌出让，被13家公司摘得；还有一些开发商也初次在盐池片区拿地。据了解2020年文创城共计成交大约1226.5亩土地，其中商业用地占比约18%，这些都让人对该片区未来的发展充满了期待。

       项目所在地处于盐池片区兰州文创城，文创城规划总用地面积804.61公顷，其中非建设用地面积103.38公顷，城市建设用地面积701.23公顷，人口规模预计约达15万人，人均建设用地面积93.50平方米。规划形成八大功能分区：现代物流区、文创综合区、综合服务区、生态居住区、高端生态居住区、高端商业-生态居住区、商贸配套居住区、山地生态休闲区。

  这些年来，知名房企的入驻加速了兰州文创城的建设和配套的成熟。今年1月，保利以6.808亿元的价格成功竞得约698.466亩的11块土地，其中包含10块住宅用地以及一块商业用地。保利的项目逐步扩建，几乎在兰州文创城占据了三分之一的面积。

  交通测评

  自驾方便 公共交通有待完善

  轨道交通：项目周边3公里内暂无地铁站。

  公共交通：项目周边1公里范围内有7个公交站，但是只有一辆公交车，为166路。166路公交车途径17站，终点站分别为培黎广场和万科城站，首班6:30，末班21:30，平均10分钟一趟，早晚高峰期，出行人数较多，公交车可能较为拥挤。

  自驾出行：项目依托一横四纵交通路网，一横为北环路，是贯通兰州东西走向的城市快速主干道。四纵方面，项目东侧经长新北路到达金牛街商圈；中线桥连接安宁、城关和西固主城三区；项目西侧保和路大青沟连接线，直达费家营十字；西文景连接线往南直达刘家堡广场，连接兰州快速交通路线始发站。

  文创城内所有车道均为双向六车道，环路和中线桥均为单向多车道，高峰期基本不会堵车，但雨雪天气会使交通造成一定的拥堵。

  配套测评

  自建配套完善 满足生活所需

  教育配套：项目周边教育资源丰富，有西北师大附中、兰州交大附属东方中学等学校。项目规划一站式15年教育体系，涵盖5所幼儿园、1所小学、2所中学配套。目前项目西北侧的九年制皋兰第五中学也已经正式开学。

  医疗配套：项目周边医疗单位众多，近距离有三甲医院兰空医院，东侧是大型三甲级医院兰州市中医院，目前已开工建设，同时内部规划有5处卫生服务站，可保障居民日常医疗需求。

  公园配套：领秀山项目自身以全龄化健康社区为园林设计理念，将高层住宅与中高层住宅南北划分，规划园区适老化和适幼化设计。除本身园林以外，项目南面还接临宽约88米的市政公园，其间设有跑步径、健康径、儿童游乐设施等，满足各年龄段人群闲暇需求。除此之外，项目辐射5公里范围内，还有兰州植物园、天斧沙宫地质公园、仁寿山生态公园等公园，也是业主休闲散步、假日游玩的好地方。

  其他配套：项目自建多元商业配套，其中，领秀生活体验馆内，篮球馆、恒温泳池、麦肯健身俱乐部已经正式营业，可满足业主在家门口吃喝玩乐购。项目辐射5公里范围内，还有安宁区费家营商圈、金牛街商圈、培黎商圈、刘家堡广场商圈等，都可满足生活所需。

  项目测评

  产品特色：坡地园林  打造生态宜居大盘

  保利领秀山选址安宁区北侧，处于文创城门户位置，背山面水，可俯瞰整个安宁区及七里河区。项目内部地势高低起伏，结合场地高差，充分利用坡地优势，项目布局多平绿地，形成楼盘特色景观，除此之外，还引入体系化配套，将项目打造为生态宜居大盘。

  目前主推10区好望角，该区域规划用地面积91.35亩，总建面18.88万平方米，绿化率大于30%，容积率3.0。总共规划18栋楼。其中1#-3#、6#、7#、9#、10#、11#为高层住宅，13#、15#-17#楼为中高层住宅，18#楼为幼儿园。

  全小区采用人车分流设计，所有住宅楼栋均可直通地下车库，车位配比为住宅1辆/户，商业0.8辆/100㎡，公建配套0.5辆/100㎡。

  本项目高层整体建筑风格为新古典风格，建筑色彩以暖色调为主，基座为深褐色色调，建筑色彩与建筑外墙材料互相搭配。

主力户型分析：大小面积兼顾 满足不同需求

  G-1

  建面约96㎡三室两厅一卫户型，户型方正，南北通透。约9.2米南向三面宽设计，卧室开间约3米且带观景飘窗，使房间采光充足。客厅开间约3.6米，餐客一体设计进深约7米，整个空间利用更为合理。

  该户型总价较低，压力小，可满足三室刚性需求，但该户型总建筑面积较小，又设计为三室，除去公摊后每个房间整体面积并不大，空间可能会比较拥挤。

  G-3

  建面约142㎡户型可根据不同的居住需求变为三室或四室，其改变的位置位于客厅和卧室之间，如果家庭成员较多，可打造成小卧室，如需要办公或是休闲，可设计为书房。如不添加房间，则为大横厅，横厅外加观景阳台，可使整个房间温暖明亮。

  整个户型南北通透，可形成良好的通风对流。厨房、餐厅、客厅在同一动线上，这样即便户型整体面积较大也没有浪费面积。

  房价及潜力分析

  房价持平 有上涨空间

  在售均价：约6500元/㎡

  板块新房均价：7300元/㎡

  板块二手房均价：7000元/㎡

  对比周边二手房：盐池片区文创城内基本均为新开发楼盘，除一些项目早期交付的房子里有极少数二手房外，剩余均为在售新房，所以该区域二手房价格并无参考意义。

  对比周边新房：周边项目有万科，碧桂园，冉泽，万科项目均价在8000左右，但万科项目均为带装修交付，且交付时间较晚。碧桂园、冉泽，保利为毛坯交付，价格在6500-7000，相比之下本项目价格并不高。相比交房时间，本项目可能更有优势。

  价格潜力：项目所在的盐池片区文创城在政策扶持之下，正在加速建设和发展中，目前该区域自驾较为方便，但是公共交通略有匮乏，待日后公共交通逐步增加，线路逐步完善，将对整体片区房屋价格有一定正面影响。