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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。 

  本期楼盘测评项目：银河世贸璀璨天宸

  楼盘亮点呈现

  亮点一：园区内，优质教育覆盖

  项目已签约当地名校，为孩子的成长教育保驾护航

  亮点二：不限购，适合刚需人群

  项目地处城关区不限购区域，可以满足各类刚需购房者需求。

  亮点三：品牌房企，打造品质生活 

  项目围绕品质、互动、细节、智能4大维度，提高居住感受。

  综合推荐购买人群：项目内引驻甘肃省优质教育资源，适合有上学需求的家庭、追求品牌房企的购房刚需者。

  区域测评

  城关、青白石区域

  银河世茂璀璨天宸位于兰州市城关区，城关区是兰州的老城区也是核心区域，根据兰州市第七次全国人口普查发布的数据可以了解到，兰州市现阶段常住人口约为436万，较第六次人口普查增长了74万。其中，城关区增长人口为20万，位列各区县之首。其总人口为七里河、安宁、西固三区的总和，但区域面积却仅占三区总和的1/4，粗略计算，兰州城关区的平均人口密度约为7000人/平方公里，中心区域更不必说。

  目前城关区的二手房价格均在13000元/㎡左右，最高地段均价在22000元/㎡左右，拥挤的人群、高昂的房价已经无法满足人们对更高质量生活的追求，为缓解人口压力，主城区外扩无疑是最佳选择，对于城关区来说，既能摆脱人口的拥挤和城市的喧闹，又能享受主城区的便利，在这样的发展策略之下，城关区的青白石顺势而出，逐渐成为了北扩的热门区域。

  银河世茂璀璨天宸坐落于青白石板块，青白石距离老城区位置更近，性价比更高，此外，能够符合兰州人“居高临下，邻水而居”理想型的居住场地。

  青白石板块东与榆中县接壤；西与盐场路街道相连；南濒黄河，与雁滩隔水相望；北与皋兰县搭界。同时位于“北拓”和“东扩”的十字路口，是城市扩容之后，主城区和新拓展区域的连接点。

  交通测评

  立体交通网，出行便利

  公共交通：项目门口距离银河国际站约185米，交通较为便利。

  乘坐150路、151路均可达到项目门口-银河国际站；其中150路途经欣大百货、新港城新港城十字、碧桂园等重要站点；151路途经徐家山公园、新港城十字、车管所等重要站点。

  自驾出行：项目北靠北环路，南临盐什公路，西连雁白黄河大桥，东连雁青大桥(规划中)，雁白黄河大桥和青白石北互通立交均链接城关，北环路可到达九州、安宁。

  其中，早晚高峰期时，雁白黄河大桥车流量较大，较为拥堵，北环路红绿灯较少，全时段通行状况均良好。

  配套测评

  配套齐全，生活便利

  教育配套：项目整体规划在教育配套方面的投入预计约8亿元，园区内引进全龄教育资源，规划引进8所幼儿园、2所小学、1所中学，目前有城关区保育院（建设中，计划于明年开始招生），水车园小学于2019年8月已正式开学，文书旭睿泽幼儿园，是高品质普惠性蒙氏幼儿园，也于2021年3月份已开学；以及东区九年制一贯制公立学校（拟建中）。从幼儿园到中学全龄教育资源齐聚，让孩子在家门口就可以享受到优质的教育服务。

  医疗配套：项目距离甘肃大家中意门诊704米、距离甘肃省第一人民医院9公里、距离兰州大学第一医院8公里、距离黄河医院公里、距离兰州中医骨伤科医院公里，为医疗需求提供了保障。

  公园配套：项目周边生态环境优越，周边有3个公园，其中距离项目最近的徐家山森林公园仅有4.3公里、距离雁滩公园约7.3公里、距离霍去病主题公园约4.8公里，方便日常休闲。

  此外项目内就配有千亩绿洲公园，有阳光大草坪，青年主题空间，慢跑道，儿童主题乐园，住户专属会客厅、老年健身广场等。为住户提供了舒适的生活环境。

  其他：项目内将打造超5万平米的大型商业综合体，内部设有大型购物中心、星级酒店、高端公寓，写字楼、巨幕影院等。

  项目周边商场较多，距离最近是杉杉奥特莱斯购物广场，2.9公里的距离车程只需4分钟即可达到，项目距离万达广场约5.3公里，约6~7公里即可到达东方红广场及西关十字等核心商圈，基本可以满足住户日常购物需求。

  项目测评

  产品特色：现代园林景观住宅

  银河世茂璀璨天宸占地约179亩，总建面约38万㎡，容积率约3.5，园区一共21栋楼，洋房建面约165㎡户型，高层建面约89-140㎡户型，目前项目在售1#、2#、3#楼的顶底层房源，顶层为复试，仅剩不到30的房源。

  银河世茂璀璨天宸项目预计在2022年6月30日交房，目前全部楼栋均已封顶，窗户安装完成，园区内绿化设施正在施工中。

  项目内拥有完善的商业配套，银河星街商业区位于二期6、7号地块的北侧，拥有丰富的配套业态，将打造超5万平米的大型商业综合体，内部设有大型购物中心、酒店、公寓，写字楼、巨幕影院等，为小区住户提供休闲购物的娱乐场所。

  项目内设有现代主题的园林景观，多层次的自然式植物造景，共设置了十个功能分区，有阳光大草坪，青年主题空间，慢跑道，儿童主题乐园，住户专属会客厅、老年健身广场等。由乔木，灌木，地被，球类，草皮等组成五重绿化，做到四季有景，为住户提供了舒适的生活环境。

  璀璨天宸·兰院为项目别墅组团，位于银河星街正南侧，左邻二期G1808号地块，右靠二期G1807地块，处于二期项目的核心区域，总占地约69亩，建面约4.5万㎡，容积率1.5，绿地率35%，由14栋联排别墅组成，其中三联排1栋，四联排7栋，五联排6栋；项目户型为地上三层，地下一层，地上三层建筑面积约187㎡，地下一层不计产权面积约90㎡，并且每户享有约24-120㎡庭院和约16㎡露台，使用面积达到约400㎡左右，空间可利用率较高。

  主力户型分析：大气开阔的空间格局

  D户型

  户型餐客厨一体化，动区空间开阔，南北通透，采光通风效果更好。

  客厅开间3.9米，客厅、餐厅、厨房相连，整体纵深达11.5，动区面积近45平，基本满足三口之家的日常使用需求。

  明卫设计，实现更好的通风和采光效果，且卫生间干湿分离，提高卫浴效率；主卧面宽3.5米，带独立卫生间，很好的保护住户的隐私。

     A-2户型

  户型方正，南北通透，南向客厅宽敞舒适，全明户型，采光、通风效果更好。

  客厅开间6.7米，相较于同户型更为开阔，U型厨房设计，规划分明，餐客厨相连，无浪费面积，动区使用面积约71平，完全满足一家四口日常使用需求。

  明卫设计，实现更好的通风和采光效果，且卫生间干湿分离，提高卫浴效率；主卧面宽3.5米，带独立卫生间，很好的保护住户的隐私。

  房价及潜力分析

  相较于周边楼盘性价比更高

  在售均价：约9800元/㎡

  板块新房均价：约10520元/㎡

  板块二手房均价：约10079元/㎡

  对比周边新房：板块内在售新房楼盘较多，如碧桂园文璟城高层产品单价约8500元/㎡左右，银河国际君润府的叠墅单价约13196元/㎡左右，银河国际锦绣天成高层产品单价约9800元/㎡左右，相比之下，银河世茂璀璨天宸高层产品单价比碧桂园文璟城高层单价略高，但银河世茂璀璨天宸距离主城区更近，减少时间成本，所以也更具价格优势。

  对比周边二手房：周边二手房楼盘均为碧桂园和银河国际居住区一期项目，如银河国际一期高层产品单价约10796元/㎡，碧桂园剑桥郡高层产品单价11372元/㎡，碧桂园爱丁堡1号组团高层产品单价10634元/㎡，碧桂园爱丁堡2号组团高层产品单价10133元/㎡等。综合多方面看，碧桂园楼盘较多，教育资源较少，且为私立学校，而银河世茂璀璨天宸园区内从幼儿园到初中覆盖公立学校，更具有优势。

  价格潜力：综合来看，银河世茂璀璨天宸教育配套优势更明显，园区内配套更集中、完善；同时雁白黄河大桥、青白石北互通立交通车、北环路修建通车，给板块内带来了更加便捷的生活圈，进一步缩短距离，具有一定的价格潜力。

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