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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验

  本期楼盘评测项目：

  楼盘亮点呈现：

  ①项目配套优质教育资源

  中海铂悦国际社区不仅临近兰州一中七里河分校、西北师大附中分校等名校，还将自建一所12班制公立幼儿园和一所12班制公立小学。目前，中海正在与七里河小学、火星街小学等学校进行洽谈。 

  ②六重景观序列设计

  在小区园林上，中海铂悦世家将“九曲黄河”与“苦水玫瑰”这两大兰州特色融入园林设计。遵循业主归家路线，设计为：临境-入口展示空间；山境-中轴台地景观；云境-云居休闲草坪；逸境-闲逸花园空间；乐境-儿童活动花园；归境-尊贵归家入户，打造六重景观序列，实现住宅美景。

  ③5G+社区 打造智慧住宅

  作为兰州首个5G智慧社区，中海铂悦世家携手中国移动，建立5G共享停车平台、将5G技术应用于社区物管、安防、访客、消防、能源、生活医疗等方面的智能化管理，居住更加智能，安全。

  综合推挤购买人群：103㎡户型，其面积紧凑，首付40万左右，适合预算有限，但有硬性三室需求的客户群体，但房源余量较少。122㎡建面设计，总价格比较高，适合有一定经济实力的客户群体。

  区域测评

  七里河区兰州西客站宜居宜业

  2020年12月18日，七里河区“十三五”期间主要工作成就及“十四五”展望新闻发布会在岚沐文体旅创意产业园召开。发布会对七里河区“十三五”期间的主要成就进行了总结，同时发布了七里河区“十四五”的基本规划思路。

  今后五年，七里河区实施重点项目801个，完成投资957亿元，17个省市列重大项目完成投资360亿元。“十四五”时期，七里河区将立足新时代国内国际双循环价值分工新格局，融入省“一带一路”建设，努力把七里河打造成总部经济引领区、文化旅游活力区、智慧科技示范区、商贸物流联动区、乡村振兴特色区，进一步提升七里河作为现代化中心城区的地位。

  对于楼市来讲，七里河区楼市的发展前景，异彩纷呈大抵可以用来形容将来的发展面貌

  一是七里河紧挨城关区和西固区，与安宁区隔河相望，更易享受到不同城区的发展优势。安宁区作为兰州学府最多的城区，加上近年来商业教育综合体的建成，安宁区的教育资源相对优质，而与安宁区仅一河之隔的七里河区也更容易获得更好的教育资源。

  二是地铁一号线拉近七里河、安宁和西固区的距离，更易发挥出组团优势。人们都说“地铁一响，黄金万两”，说的就是地铁在推动区域价值升级上具有重要的作用。

  三是七里河区一系列配套相继建成和完善，人口吸附力正在增强。在小一个区域要获得发展，“人”不可缺少，相应的，生活配套也要一应俱全。银滩大桥、深安大桥和地铁1号线为七里河的腾飞开辟了前进的道路，那么一系列生活配套的完善则让意欲落户七里河的人没有了后顾之忧。兰州西站十字、西客站商务区、鸿森·银滩广场商业综合体和奥体中心等商业中心沿着西津西路一字排开，辐射范围涵盖整个七里河区。位于西站的甘肃省妇幼、落地七里河的省人民医院西院区和落地崔家大滩的兰大一院西院区在填补七里河医疗空白的同时也带来了更优质的医疗服务

  项目位于兰州西客站版块，临近西客站南广场。西客站板块已拥有年均4000万人次的庞大客流，且随着西部发展的提升，人口所带来的消费、文化流量，为西站南广场及周边的商业建设，提供充足的推动力与良好的发展前景。

  中海铂悦世家位于兰州电机厂旧址，电机厂始建于1958年，曾是当时西北地区最大的电机和发电设备制造企业，2013年，兰州市正式推行实施“出城入园”搬迁改造工程，电机厂陆续搬出，城市开发建设也紧随其后。西站南广场商务圈，根据兰州城市规划，以南广场为核心的七里河片区，将成为区域商务、金融、会展、体育中心，并预留行政办公中心，预计未来会带来大量人口迁移。

  交通测评

  三横四纵路网提升城市发展格局

  轨道交通：项目距离地铁1号线（兰州西站北广场站）大概1公里，乘坐1号线东可前往东岗区域，西可前往西固区域。

  公共交通：周边1公里范围内有多个公交站点，其中，公交车有105路可直达西关十字核心区，还可乘坐Q5路通往兰州中心商圈，发车间隔平均为4分钟，乘客流量适中。

  自驾出行：T112 已开通、T196开通在即且民乐路将拓宽为四车道，去往西津西路主干道约6公里，不堵车的情况下10分钟左右即可到达西站商圈，工作日早晚高峰路段容易堵车。在建中的S260号公路，双向6车道，预计明年年底通车，通车后可直达西津西路，火星街。

  配套测评

  配套完善 生活便利

  教育配套：本项目自建1所12班制公立幼儿园以及一所12班制公立小学，现已确定小学学区为安西路小学，距离项目3公里，初中划片暂时未确定。除此之外项目3公里范围之内还有龚家湾第一小学、火星街小学、兰州市第八十八中学、兰州是第九中学等学校。

  医疗配套：距离本项目700米处就设有三甲级医院-兰州大学第一医院。3公里范围之内，还有兰州市中医医院、武警医院，兰州市第三人民医院等，医疗设施完善，可满足居民日常医疗需求。

  公园配套：距离本项目4.7公里为彭家坪都市文化休闲公园，是彭家坪片区中轴线上最重要的绿色城市开放空间，是目前兰州市主城区唯一一个新建的绿地公园，也是七里河区最大的生态建设项目，目前公园西区已完工并开放游览。

  彭家坪都市文化休闲公园生态景观价值和文化属性不仅极大地丰富市民的文化休闲娱乐活动，同时提升了七里河区乃至兰州市文化旅游城市品质。

  其他配套：项目规划建设近30000㎡商业配套，包含餐饮、零售、娱乐、超市等多种业态。目前来看，项目自身所带商业配套虽然体量较大，但还未建成。随着明年5月住宅交付，商铺也可同时交付，随着业主的入住，近几年内可形成规模。

  项目3公里生活圈内包兰州中心、中天健广场、万辉国际广场、建兰路商业街、兰州西湖金街等商业，日常生活购物较为便捷。

项目测评  

                                                                                                          优质改善自建配套

      中海铂悦世家占地面积约107333㎡，建筑面积约324833㎡，容积率3.50，绿化率30%，规划建造16栋住宅楼，楼梯为现代典雅建筑风格，将极简主义元素融合现代科技观念，打造全玻璃幕墙立面。小区配备地上停车位234个，车位比1：1，数量充足。物业为自持物业，物业费2.2元/㎡/月，属兰州市物业较高水平。  

      项目分为东西两个区域，其中西区只有3号楼在售建面约103㎡户型，其面积紧凑，首付40万左右，适合预算有限，但有硬性三室需求的客户群体，但房源余量较少，其余楼栋均为大户型。122㎡建面设计，总价格比较高，适合有一定经济实力的客户群体。

  截至8月，住宅基本均已封顶，预计2021年5月交房，项目所有户型设计方正，布局合理。

  小区自配泳池，健身房，瑜伽馆等健身娱乐场馆，配备约1205㎡休闲会所、约3000㎡北京华联超市等生活配套，可满足业主各种生活需求。在小区园林上，打造六重景观序列，实现住宅美景。作为兰州首个5G智慧社区，助力生活更加安全方便。

  主力户型分析

  三居主力设计满足改善型需求

  A1户型 三室两厅一卫（103㎡）

  优点：整体户型方正，无浪费，因为面积较小，售卖速度较快。南北通透布局，通风效果良好，约10.3米南向三面宽，客厅开间3.9，连接景观阳台，进深可达9米。主卧室南向观景宽窗，增强了采光度与整体空间感，也可作为观景台。卧室与餐客厅动静分区，功能性较强，家人之间可做到互不打扰。

  缺点：厨房设计为L型拐角厨房，空间局限性较大。

       B1户型 三室两厅两卫（122㎡）

  优点：户型设有独立入户玄关设计，玄关为家之初印象，作为房屋进门的第一个区域，兼具装饰性和实用性。厨房与餐厅衔接，采用U型设计，“洗切炒”动线合理。在厨房做好饭之后，出门即是餐厅，就餐也是十分方便。主卧开间3米4，套房设计，自带卫生间，保护隐私之外，可满足不同年龄段起居习惯，卧室卫生间如合理设计装修，亦可使卧室不显单调。

  缺点：次卧室窗户较小，隔壁有墙面阻挡，采光较差。

  房价及潜力分析

  价格较高，但处于合理范围之内

  在售均价：13500

  板块新房均价：12000

  版块二手房均价：12000

  对比周边新房：同比周边项目（鲁商彬彧，塞纳公园），鲁商彬彧均价11500左右，塞纳公园均价12000左右。相比同在南广场附近的项目，中海铂悦世家均价13500元/㎡的房价略高，但由于是央企开发，品质有保障，物业服务水平高，此项目定价相对合理。

  对比周边二手房：项目附近二手房参考价12000元，整个区域除新房外，基本均为老旧小区，房屋质量、布局，小区环境较差、且附近没有较强的教育资源，导致二手房价格不高。

  价格潜力：北广场周边房价已为16000元/㎡，而南广场起步虽晚于北广场，但拥有丰富的的土地资源和城市发展政策倾斜，未来预计会成为西站旁热门置业区域。