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经历了前几年供需两端政策全方位收紧后，2021年下半年房地产市场进入调整周期，2022年上半年，市场调整态势未见明显好转，房地产政策环境迎来实质性松动。上半年中央频繁释放积极信号，稳增长前提下支持刚性和改善性住房需求。各城市积极因城施策，调控政策频次创新高。在政策逐渐显效、疫情影响进一步弱化等因素带动下，6月房地产成交数据整体呈现企稳复苏现象，部分城市购房者信心有所修复，市场销售情况出现好转。但7月以来，部分城市“断供”项目增加，进一步加重购房者观望情绪，叠加市场供给量缩减、前期积压的住房需求集中释放等因素，市场活跃度再次下滑。

短期来看，哪些城市市场已经出现企稳迹象，这些城市市场有哪些共性，未来市场恢复态势能否延续？伴随着市场环境的变化，未来还有哪些城市会进入企稳恢复通道？

政策整体效果：

需求端政策不断发力，6月重点城市市场整体成交规模已恢复至去年年末水平，但7月以来市场活跃度下滑

各城市积极落实“因城施策”，2022年1-7月全国有超210个省市放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近600次。其中7月，地方政府政策出台频次有所放缓，整体以三四线政策调控为主，更多城市进一步出台相关措施，稳定当地房地产市场。

图：2021.1-2022.7百城商品住宅月度成交面积及其同比环比

数据来源：中指数据

从市场表现上看，根据中指数据，2022年4月重点监测100城商品住宅月度成交面积同比下降56.5%，多地疫情反复叠加政策支持力度不足等因素影响，购房者置业情绪低迷，4月末中央政治局召开会议，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，一行两会一所亦发声传达学习贯彻中央政治局会议精神。各地政策紧随密集出台，重点100城商品住宅成交面积同比降幅于5月(-50.2%)及6月(-25.2%)逐步收窄，5月环比转增，6月继续增长55.7%，百城商品住宅成交面积已接近去年年末水平；7月，商品住宅成交面积环比回落，同比降幅较6月略有扩大。

图：2022年以来重点50城商品住宅周度成交面积及其同比环比

数据来源：中指数据

周度数据上来看，5月至7月初重点50城商品住宅成交面积整体呈回升态势，同比降幅逐渐收窄，政策效果有所显现。但受“断供”事件、前期积压需求集中释放后需求入市节奏回归等因素影响，7月市场活跃度有所下降，第28周成交面积环比降幅明显，近几周成交面积保持相对稳定，整体接近今年3月周度水平，同比降幅保持在30%左右，市场企稳恢复态势仍不稳固。
7月底，中央政治局会议召开，一方面强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求；另一方面，强调压实地方政府责任，保交楼、稳民生。当前“稳地产”的重要性更加突出，“保交楼”问题亟待解决，只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期才能好转，调控政策效果才会进一步显现。