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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：天昱凤凰城四期

  楼盘亮点呈现

  ①不限购区域 置业压力小

  天昱凤凰城处于不限购区域九州，总价相对较低，首付压力小，对刚需群体来说较为友好。

  ②自建学校 方便入学

  天昱凤凰城自建品质幼儿园，又规划并建设了配备24班制的标准化小学——天昱凤凰城小学，为孩子入学提供便利。

  ③自建配套完善 丰富业余生活

  天昱凤凰城在建设之初，就规划了超市、身房、游泳馆等消费和休闲娱乐场，可丰富业主的业余生活。

  综合推荐购买人群：项目户型面积区间范围较大，且处于不限购区域，适合就地置业及就地改善型客户群。

  区域测评

  选址九州 助力城市北拓

  近年来，兰州步入了新的发展时代，新的基础设施、新的商业，以及新的楼盘，一系列新的项目，让一些新发展起来的区域，进入了一种发展的良性循环，新项目促进配套的进一步完善，吸引更多人口，在进一步促进新业态的发展，最终带动片区发展的深入推进。

  城关区黄河北，就是这样一片具有发展空间较大的区域，其中有盐场，大沙坪，庙滩子一带，在这些区域，已经呈现出和之前大为不同的面貌。作为目前置业的热门区域，黄河北区域的便利交通为该区域带来很大优势。首先，南面紧邻黄河，一座元通黄河大桥与黄河南岸相连，通过元通大桥可直接通达西关十字商圈，休闲娱乐十分便捷，不仅如此，在元通大桥以西，还有一座重要的桥梁——城关黄河大桥。除了桥梁，还有众多道路，保证了交通最大限度的便捷与畅通，首先，是紧密接驳元通大桥的靖远路，同时，贯通九州南北的九州大道、贯穿安宁与雁滩区域的北滨河中路，以及连接草场街与大沙坪的盐场路和佛慈大街等，构成了纵横兼顾的交通道路网络，而隔河相望的南滨河东路，也可以被视作这一带交通体系中的重要组成部分。随着交通路网的日益完善，带来更多的人流量，也会使黄河北片区的发展更加迅速。

  相对于兰州其他北拓区域，九州一直都是以“老大哥”的身份存在。1988年，九州就被规划为“兰州九州经济开发区”，整个规划范围西至徐家湾、九州台，南至庙滩子，北至大坝与皋兰县接壤，隶属于城关区辖域，距离市中心只有5公里的路程，这也是决定优先开发九州的原因。

  当城市版图发生改变，交通路网起到了至关重要的作用，当然还有交通枢纽站。根据规划，九州除了T450号、中通道等道路的规划之外，在庙儿岔还规划修建新兰州北站，最重要的是于九州而言，修建新兰州北站将推动资源流动共享，助力九州发展。随着北环路的顺利通车，九州教育资源也在不断扩充，九州一小、九州中学、九洲城一期幼儿园、天昱惠智博仁幼儿园已投入使用，目前兰州五十一中九州分校也即将开建，兰州市第四版城市规划显示，到2022年九州还将规划新建公办中学2所，公办小学5所；九州大道、北环路九州段商业街目前也已发展成熟，面对这一局面，九州也迎来了全新机遇。

  交通测评

  公路网发达 公共交通较完善

  轨道交通：项目1公里范围内没有地铁站。

  公共交通：项目1公里范围内有10余个公交站，四期项目门口为九环中路公交站，此站有81、85路公交车，可通往东方红广场、东部商圈，除此之外附近的83路可以通往西关十字商圈。

  自驾出行：项目门口即为九州大道，九州大道贯穿九州，可通向北滨河路，除此之外项目附近还有北环路、S417路立体交通，可快速通达城关、安宁、雁滩等城区。项目周边公路均为双向6车道，自驾出行基本不会堵车。

  配套测评

  自建配套完善 满足生活所需

  教育配套：项目自建约4000㎡惠智博仁幼儿园和约10000㎡小学，附近1公里范围内还有大地幼儿园、九州小学、静宁路小学创成分校、兰州五十四中等学校，可满足全龄段教育。

  医疗配套：项目门口配有社区卫生服务站，5公里范围内有大沙坪康泰医院、兰州市第二人民医院、兰大二院，可保证居民的健康生活。

  公园配套：天昱凤凰城毗邻五一山森林公园，生态绿化度高，距项目约4公里还有兰州著名景点白塔山公园，都可成为休闲放松的好去处。

  其他配套：项目自带约1.2万㎡风情商街，全国连锁大型综超已入驻营业，还配有约5000㎡温泉健身会所，可在业余时间悠闲健身。其次项目距离西关商圈约5公里，距离东方红商圈约5.5公里，区域内具有多个大型商场、超市、步行街、酒店等便捷的商业生活配套设施，可满足日常生活所需。

  项目测评

  凤凰城四期生态宜居项目

  天昱凤凰城四期总占地面积约10.6万㎡，总建筑面积约45.7万㎡，建筑密度18.27，容积率3.0，绿地率为35%，由19栋26-28层不等的高层住宅及2栋商业组成，且首次推出复式户型，目前在售住宅建筑面积区间约为79-367㎡。

  四期规划居住户数2871户，车位配比1:1，地上车位288辆，地下2873辆。四期项目按施工计划分为四期（1）、（2）两个建设阶段，四期（1）先建设11栋高层住宅、四期（2）建设8栋高层住宅。（1）期为1#~11#号楼，目前大户型房源剩余较多，小户型所剩均为顶底层，（2）期13#、14#、15#、16#号楼，于2021年10月11日开盘，目前所剩房源较多。

  天昱凤凰城四期工程，更加注重生态环境的保护，在满足基本需求的基础上，不断加强景观的艺术感。园林中增添了更多的树木花草及水景，人们可以在这里休闲、运动，也可以交友、会客。

  主力户型分析：

  面积区间较大 刚需改善均可

  A2

  建面约103㎡两室两厅一卫，户型布局紧凑。纯朝南户型，南向面宽可达约8米。餐客一体设计，进深达约11米，使空间灵活多变，L型厨房设计，合理动线，可同时容纳2人在厨房操作，厨房门直对餐厅，就餐便捷。

  主卧室自带大飘窗，增强了房间的采光性和观景性，午后可坐在飘窗看书、喝茶，亦或是在暖阳下小憩。

  此户型为纯南向，客厅卧室窗户无遮挡，采光充足，视野开阔，面积相对较小，适和两口或三口之家做刚需型住房。

  A1

  建面约136㎡三室两厅两卫，格局方正。空间多功能规划，可满足家庭不同阶段所需。

  户型客厅进深约5.5米，宽约3.8米，餐客分离，空间互不干扰。入户玄关设计，可有效增大收纳空间。

  主卧套房设计，扩大卧室面积，提升居住体验，配有独立卫生间，增加了私密性。

  该户型功能划分明显，厨卫全明，室内采光无死角，面积较大，适合家中人口较多的改善型客户群。

  房价及潜力分析

  价格持平 更具优势

  在售均价：8500元/㎡

  板块新房均价：8500元/㎡

  板块二手房均价：11000元/㎡

  对比周边新房：该项目所属九州区域，属于不限购区域，在售新楼盘较多，例如德馨家园均价约8500元/㎡，北城蘭庭均价约7800元/㎡，中新家园均价约8900元/㎡。相比之下，天昱凤凰城项目规模较大，配套更完善，价格与区域均价持平，还是具有一定优势。

  对比周边二手房：该区域二手房以项目对面的天源九号为例，天源九号最早于2014年开盘，开盘时均价约4690元/㎡，2021年10月挂牌均价约11600元/㎡，由于九州的逐渐发展，天源九号房价涨幅相对较大。天昱凤凰城早期进度与天源九号基本同步，但目前四期作为最新一期楼盘，配套更齐全但价格更低，相比二手房具有较大优势。

  价格潜力：不断完善的基础建设，与主城区的紧密连接，都让人们对九州的评价越来越高，众多房企的入驻也让九州身价倍增，对于九州，地理位置是其优势，还有大片未开发的土地，都让坐拥资源的九州以及处于九州内的项目具有较大的发展潜力。

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