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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：鸿嘉国际广场

  楼盘亮点呈现

  亮点一：多维路网，出行便捷

  项目位于城关主城区繁华生活圈内，区位和交通优势突出，紧邻地铁站，公交线路较多，出行方式多样，非常便捷。

  亮点二：双商圈交汇，生活丰富

  项目位于火车站商圈和广场商圈中间，周边配套醇熟，大型商业配套丰富，而且项目自身规划有商业配套，充分满足业主的吃喝玩乐购的需求。

  亮点三：主城好房，未来可期

  项目位于城关区主城区，享有丰富的成熟配套，随着主城区的土地资源日益减少，为想要在在城关主城区安家的购房者提供了置业机会。

  区域测评

  选址城关 享区域优势

  鸿嘉国际广场位于兰州市城关区，城关区作为兰州最早建设的区域，无论是区域开发的成熟度还是优质资源的集中度，都远超于其他区域。

  城关区除了基础设施完善之外，GDP也在稳步提升。数据显示，城关区GDP在2018年正式突破1000亿元大关，2019年达到了1044.5亿元，2020年达1059亿元。

  兰州第七次全国人口普查数据结果显示，城关区以148.4万人位居兰州全市第一，占全市常住人口的34.04%。可以看出，作为兰州经济最发达、产业聚集度最高、商务人口最为集中的区域，城关区亦是兰州住宅需求量最高的区域。

  而兰州的地理环境决定其土地资源并不充裕，成熟繁华的城关区的土地资源更是稀缺。纵观城关区各个优质地段，土地整理难度和代价都很大，土地放量有限，区域内地产项目并不多。

  鸿嘉国际广场位于兰州市城关区铁路局板块，铁路局板块作为城关区的核心区域，是兰州商圈发源地，高度集中了兰州政治、经济、文化等各项城市资源，东方红广场、体育馆、五泉山广场等公共文化设施，以及国芳百货等一站式购物商场，为该片区居民的生活提供众多便利。

  这些优质、完善的生活配套吸引着诸多购房者与开发商的目光，然而这个成熟区域的住宅供应量较小，房价攀升，性价比较低，即便是老旧的二手房，也能卖出其他区域的优质新房价格。

  鸿嘉国际广场作为板块内2019年面市的项目之一，承接城关两大商圈资源，坐享优质主城配套，周边路网密布，交通四通八达，为业主提供了一个舒适便捷的生活环境。而且该项目跳出单一的住宅开发模式，将住宅、公寓、商业等融在一起开发综合性住区，满足各类购房者的多重需求。

  交通测评

  交通路网四通八达

  轨道交通：项目距离地铁一号线东方红广场站出入口约1公里左右，地铁一号线自东向西贯穿四大主城区，途径东岗、五里铺、东方红广场、西关、西站什字、兰州西站北广场、陈官营等重要站点。

  公共交通：距离项目约150米内有两个公交车站点，分别是虹雲宾馆站和鸿嘉国际广场站，停靠车辆有17路、106路、130路、142路、56路、75路、31路、140路、117路、126路、71路、118路等20余条公交线路，途径东岗、雁滩、西关、西站、西固等各个区域。

  自驾：项目位于城关区，毗邻城市主干道，交通便利。北临麦积山路，东接皋兰路，南侧为城市一级主干道民主西路，西侧为B334规划路，出行路线选择较多，早晚高峰期主干道较为堵车。

  配套测评

  两大商圈南北环绕

  教育配套：项目位于城关区广场商圈，周边教育资源丰富，项目门口实现一站式的教育配套，且项目自身配建约2000㎡的国际双语幼儿园，满足业主幼儿就近入学需求。

  距离项目最近的小学为水车园小学白银路分校（原白银路小学），距离项目直线距离约379米；项目周边教育资源丰富，有距离项目直线距离约150米的铁四中、距离项目直线距离约294米的五十四中、距离项目直线距离约400米的铁一院兰州中学等；距离项目直线距离约4公里范围内，有兰州大学、交通大学铁道校区、西北民族大学等。

  医疗配套：距离项目直线距离约1.4公里范围内有三爱堂医院(三甲级医院)、甘肃省第二人民医院，周边还有其他社区医院、药店、诊所，为住户日常看病就医提供方便。

  公园配套：项目南侧的五泉山公园，公园景点以五眼名泉和佛教古建筑为主，为住户提供锻炼身体、休闲娱乐的场所。

  其他：距离项目直线距离约2公里范围内有国芳百货、华联购物中心、百盛购物、亚欧国际、鸿运金茂购物中心；此外项目内规划了约6万㎡商业，再加上道路两侧大大小小的购物店、餐饮店、银行等配套，日常生活非常方便。

  项目测评

  150米市中心超高层住宅

  鸿嘉国际广场项目位于兰州市城关区铁路局商圈，项目占地面积约42亩，建筑面积约为21万㎡，容积率4.99，绿化25.2%。项目由3栋楼组成，总共规划486户，其中1#楼为住宅，建筑面积约5.4万㎡，层数为45层；项目2#楼为住宅，建筑面积约4 万㎡，层数为46层；项目3#楼为公寓，建筑面积约5000㎡，层数为11层；地下共为3层，负一层规划为商业及超市，约7000㎡，负二负三层为地下车库，配有1442个车位，车位配比3:1。

  项目在售建面约68-200㎡的户型，从2室到4室不等，既有紧凑实用的中小户型，也有宽敞开阔的大户型，满足刚需、改善或单身、商务人士的居住需求，为购房者安家置业提供更多的选择。

  目前项目剩余不到100套房源，项目1#楼主体结构建设已至44层以上；2#楼主体结构建设已至41层以上，预计2023年6月30日交房。

  项目以青年人潮流快时尚的街区式商业街为依托，创建国际化新商业中心，打造智慧社区，商业街天台花园式景观设计，充分结合空间资源，打造集居住、餐饮、购物、娱乐于一体的一站式综合住区。

 主力户型分析：户型不够方正，弊大于利

  该户型是项目最大的户型，建面约199.75㎡的四室两厅三卫，整体呈“Z”字型，南北通透。

  客厅宽敞，面宽约4.85米，进深约12.88米，客厅的动区面积约62.5㎡，但是由于进深太大，采光会受到一定影响；餐客厨一体的设计，视觉拉升空间，更显空间畅阔。

  朝南的主卧设计在整个房间的角落，整个房间面宽3.43米，面积约21㎡，并配有独立卫生间，保护业主的隐私之外也照顾到业主的日常起居不被干扰。

  北向三间次卧，日后可以根据需求改为书房、儿童房、保姆房等，三间侧卧房设计两个卫生间，方便使用。

  B3

  该户型为两室两厅一卫的小户型，结构紧凑较A5户型较为方正。

  进入入户门，正对主卧，私密性较弱；客厅面宽约5米，客餐一体设计，视觉拉伸空间，整个动区面积约33㎡，比较刚需购房者购入。

  主卧面宽约3米，进深约3.4米，与卫生间相邻，日常使用较为方便，次卧面宽约3.1米，进深约2.85米，但是卧室门对着客厅，日常起居会受到动区影响。

  总体来说，该户型较为紧凑，适合对于居住品质有一定需求的刚需购房家庭以及单身人士购入。

  房价及潜力分析

  房价较高，适宜预算充足人群

  价格现状：

  在售均价：22000元/㎡

  板块新房均价：23000元/㎡

  板块二手房均价：20000元/㎡

  对比周边新房：板块内新房较少，住宅供应量较小。项目周边新房有兰州环球中心、鸿运金茂、海德堡青年特快等项目，均价在23000元/㎡左右，价格较高，在资金充足的情况下，想要在城关区繁华地段置业的用户，可以参考本项目。

  对比周边二手房：作为兰州最早的主城区之一，城关区铁路局二手房价格较高，均价在20000元/㎡左右，板块内多个房龄10余年的小区房源在二手房市场上依旧热销，因为在各项成熟资源配套不平衡的兰州，铁路局板块内拥有优质、完善的生活配套，便捷的交通出行体验，这都会对房价有一定的影响。鸿嘉国际广场新房价格略高于二手房，但因其体量、规划、物业各个方面来说都优于老旧小区，仍具有一定优势。

  价格潜力：

  项目房价在兰州市来说处于较高水平，但是项目周边配套成熟且完善，且划片区内原白银路小学更名为水车园小学（白银路分校），教育质量有一定保障，对于想要提升生活品质的购房人群来说，该项目值得去售楼部做详细了解。

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