房价直击|2022年7月全国房地产纾困稳楼市渐成主基调
来源：乐居买房2022-08-08 09:43:53
继5月23日国常会提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”后，7月21日、29日召开的国常会提出，要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。据统计显示，1-7月份，全国省市地方各类楼市纾困政策出台频次已达到近450余次、涉及省市地方200余个。稳楼市的方式涉及到了从土拍规则、预售资金监管上的优化入手，对房企的纾困；从降首付、降利率、公积金支持，放松限购、限贷、限售、购房补贴、降低落户门槛等方式，缓解市民购房压力，促进市场交易活跃度的提升。7月28日的中央经济会议，更是针对当前多地烂尾楼停贷事件，提出压实地方政府责任，保交楼、稳民生。部分城市开始先行先试，设立纾困基金，召开房企座谈会，部署安排解决方案，同时，较多城市开始严格预售监管，重塑购房者信心。地产销售通常滞后房贷利率调整一到二个季度。因此在5月15日，央行将首套房房贷利率下限下调20bp，20日又引导5年期LPR下行15bp后，叠加各地的“因城施策”，预计下半年会迎来市场拐点。
一、各地践行“保交楼，稳民生”，严格执行预售监管成当务之急
烂尾楼问题成为当下新房市场面临的新挑战，7月28日中央政治局会议针对该问题进行了集中部署，一方面要求各城市“用足用好政策工具箱”，另一方面“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。这也是”保交楼“被首次写入中央政治局会议文件中，当前政策思路基本较为清晰，即地方党委政府统领，商业银行等机构紧密配合，房企积极参与。与此同时，银保监会也多次在会议中提出，推动中小银行不良贷款处置，支持政策措施落地实施，支持地方做好“保交楼”工作。从地方层面的政策落地情况看，郑州最具有代表性，不仅以国企为主体设立纾困基金，还对7家头部房企优先帮助纾困，并对标“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房”的具体退出模式。此次政策是对各项目企业的实际情况进行深入调研后，提出了多种的解决措施，较为容易落地，进而有助于更好化解矛盾。目前各地都在积极探索解决措施，郑州版本自然可以供全国各地的学习和参考。较多城市从严格预售资金许可的方式，严防“烂尾楼”现象的出现，如深圳龙岗印发《龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》，强化预售资金监管，加大对宣传、价格的监督检查力度；江西九江则公示85个在售楼盘预售资金监管账户，防止资金被挪用。此外还有召开房企座谈会的方式切实了解当下房企面临的困境，如宁波，重点关注了房企开发项目的投资计划和开发进度，及时对项目建设，企业运营情况沟通和了解，能进一步减少风险出现，保障行业健康发展。尽管对于预售制下的楼市交付延期的问题暴露无遗，现房销售可以说是长期以来的呼声，包括今年“两会”中支持现房销售也成为了房地产方面谏言的关键词，但迫于当前房地产行业正处于艰难时刻，房企普遍面临资金紧张的问题，大范围进行现房销售推广的可能性几无。而严格执行既定的预售审批标准和预售监管制度，成为了当务之急。
二、建筑业高质量发展步入正轨
7月29日，住房和城乡建设部、国家发展改革委印发的《“十四五”全国城市基础设施建设规划》指出，到 2035 年，全面建成系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化城市基础设施体系，建设方式基本实现绿色转型，设施整体质量、运行效率和服务管理水平达到国际先进水平。实际上，除了城市基础设施体系，整个建筑业的智能转型、高质量发展，也是“十四五”期间的建筑行业发展的关键词。《国民经济与社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出“发展智能建造”，首次从国家层面将发展智能建造列为推进新型城市建设、全面提升城市品质的重要内容。《“十四五”建筑业发展规划》明确，规划期内，智能建造与新型建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立，装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上。同时，住建部于近日开始征集遴选智能建造试点城市，引导各地开展智能建造试点工作，预计各地关于低碳化、智能化方面的建筑相关配套政策近期会增多，今后”装配式建筑”、”竞品质“也会成为试点城市土拍规则中的标配。
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