正文

楼市上半场发展可谓惊心动魄，

一场场风波滚雪球般卷入越来越多的主体。

短短半年时间，

政策由松转向更松，

走出了地产过去20年从未出现过的新行情。

01

自上而下宽松的政策环境

今年上半年轰轰烈烈的地产大救市，大家都有目共睹：

从开始的三四线城市地方“自救”，持续蔓延至二线强二线城市，

随后中央下场定调支持房地产，

这一定调表态也推动了各城市因城施策出台积极正向的松绑调控。

3月六部委联合表态要维稳地产行业，释放积极救市态度，

这是今年高层首次为地产站台，

消息一出，“地产人”也纷纷开始刷屏昭告天下，

地产股第二天全线飘红，

被锤到奄奄一息的地产，看到了一丝生的希望。

但其实这次表态更多的是进行“纠偏”，

对于地产的站台停留在“维稳”“谨慎出台收缩性政策”层面，

最终结果可想而知。

接着，开始逐步释放实际行动，

4月支持地方松绑政策，

5月大幅下调房贷利率，

稳大盘会议后，政策“应出尽出”，

督促各地抓紧出台稳经济政策。

可以看到高层的态度逐步清晰明朗，

而各个城市之间的宽松政策也此起彼伏，全面落实因城施策，

据统计，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，尤其自5月以来，放松政策出台更为频繁。

同时，各地放松的领域也涉及颇多，包括土拍放松、四限放松，公积金、税费等领域，甚至再现了房票。

总体来说，政策不像之前小打小闹、偷偷偷摸摸的宽松，而是一次自上而下的目标落实，而且这次放松涉及范围广、频次也更快。

02

土地市场缩量、分化

土地供应及成交量急速下滑，

根据数据显示，

2022上半年土地供应规划建筑面积29769.71万㎡，较去年同期下跌45.63%；

成交规划建筑面积18071.96万㎡，较去年同期下跌60.82%。

今年的土地供应及成交，相比往年，接近被“腰斩”的状态。

与此同时，土地楼面价还在不断攀升，达年内次新高，

市场下行，土地出让同样承压，

各地都拿出了自己珍藏多年的“宝地”，优质地块开始放量，

这也是导致虽然出让量减少，但是楼面价还可以攀升的主要原因。

另一方面，土地市场的分化尤为明显，

拿地企业在分化，

上半年，国央企为拿地的主力军，近8成的土地被国央企及平台公司获取，大量的优质土地被收入囊中；

拿地区域在分化，

企业拿地扎堆长三角及中部热点区域。

03

新房市场开始出现扭转迹象

进入2022年之后，房地产销售市场持续低迷，

根据国家统计局数据显示，

2022年1-5月，全国商品房销售面积为50738万㎡，与去年同期相比下降23.6%；

商品房销售金额为48337万㎡，与去年同期相比下降31.5%；

全国楼市相比去年颓势依旧，

截止到5月份，跌幅都是持续扩大的状态，

但是进入6月之后，持续下跌的状态开始扭转，

从成交量上看，

一线城市到三四线城市，都不及去年，但是环比已经出现复苏迹象，

成交价格上看，

一二线城市已经开始逐步回暖。

尤其是进入6月以来，北京、上海复苏态势明显，成交开始上行，

热点二线城市如杭州、成都、苏州等城市，在政策刺激下，市场开始企稳。

销售短期见底，

一部分原因得益于持续利好的放松政策，释放了部分需求，

另一部分原因是6月通常情况下都会有一波销售小高峰，因为到了房企们冲年中业绩的时刻，因此6月的销售情况会略好于其他月份，

我认为，销售市场是否真的回暖，

还需要看本月的销售情况，

在放松政策出尽+房企冲业绩结束+贷款风波的多重影响下，

如果7月的销售依旧呈现回暖态势，那么大概率可以见到“市场底部”。

04

楼市下半场预测

本月，统计局公布了今年二季度和上半年GDP初步核算数据，