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  乐居买房讯【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：海德堡青年特快

  亮点一：双轨交汇，五横四纵路网

  项目周边可搭乘地铁1号线、2号线，出行便捷；“五横四纵”交通路网也可通达城市各区。

  亮点二：享双商圈，生活便利丰富

  项目毗邻火车站商圈和广场商圈，周边配套丰富，可充分满足业主生活需求。

  亮点三：主城好房，未来发展可期

  项目位于城关区主城区，享有各类成熟资源，生活更为便利。

  综合推荐购买人群：项目目前在售公寓和住宅房源，公寓总价87-109 万元，可满足刚需及对区域有一定要求的购房者。

  区域测评

  落位于兰州火车站正对面

  城关区作为兰州最早发展起来的区域，无论是开发的成熟度还是优质资源的集中度，都远超于其他区域。

  尤其是铁路局板块作为城关区的核心区域，作为兰州商圈发源地，高度集中了兰州政治、经济、文化等各项城市资源，周边东方红广场、体育馆、五泉山广场等公共文化设施，以及国芳百货等一站式购物商场，也为该片区居民的生活提供众多便利。

  近几年，随着“一带一路”、陆桥通道、西部陆海新通道等大战略的推进，兰州的枢纽地位进一步提升，新建的重大交通项目也频频亮相。

  甘肃发改委公布了甘肃省“十四五”及中长期规划重大铁路项目，其中涉及兰州的就有14个，在这一批重点铁路项目中，值得一提的就是将在“十四五”期间进行的兰州火车站改造工程，在规划中，该项目投资规模将达到40亿元。

  其实在2021年年初，兰州市自然资源局就针对网友提问，对兰州火车站周边提升改造的计划进行了说明，并提到“火车站区域将以轨道2号线火车站站点的建设为契机，对周边环境进行提升改造，建成使用后将进一步解决该区域城市景观问题”。

  作为轨道交通2号线一期的重要站点，在过去的几年时间里，兰州火车站就已经开始进行扩建和站场改造的工作，目前已经有了较大的改观。总体来看，兰州未来中远期对铁路项目的布局依旧分量十足，这对兰州提升城市能级，推进大规划、大战略落地都有着深远影响。

  交通测评

  双轨交汇，五横四纵路网

  轨道交通：项目楼下就是地铁2号线（在建）火车站站点，无缝换乘地铁1号线，地铁1号线自东向西贯穿四大主城区；地铁2号线（在建）预计2022年年底通车，途径东方红广场、邮电大楼、火车站、客运中心、定西路、五里铺、雁南路、雁园路、雁北路重要站点。

  公共交通：项目位于兰州火车站，周边公交线路丰富，其中距离项目最近的公交站点是兰州车站站，经停公交车16余辆，有1路、9路、110路、33路、126路、118路、131路，途径城关、西站、安宁、西固各个区域。

  自驾：项目位于城关区，毗邻城市主干道，交通便利。北临定西南路，东接红星巷，南侧接壤南环东路，西侧为城市主干道天水路，出行路线选择较多，早晚高峰较为堵车。

 配套测评

  享一站式升学教育

  教育：项目位于城关区铁路局商圈，周边教育资源丰富，项目门口实现一站式的教育配套，且项目自身配建幼儿园，满足业主幼儿就近入学需求。

  距离项目最近的小学为平凉路小学，距离项目直线距离约609米；项目周边教育资源丰富，有距离项目直线距离约150米的铁四中、距离项目直线距离约294米的五十四中、距离项目直线距离约500米的兰州第十一中学、兰州第五十一中村等；距离项目直线距离约4公里范围内，有兰州大学、交通大学铁道校区、西北民族大学等。

  医疗：距离项目5公里范围内，有甘肃省人民医院、兰州大学第一医院、甘肃省第二人民医院、甘肃仁爱妇产医院、兰州华夏医院、爱尔眼科医院、甘肃中医药大学附属医院等。

  公园：项目临近五泉山公园，公园景点以五眼名泉和佛教古建筑为主，为住户提供锻炼身体、休闲娱乐的场所。

  其他：距离项目直线距离约3公里范围内有国芳百货、华联购物中心、百盛购物、亚欧国际、鸿运金茂购物中心；此外，项目负一、二层为地铁商业，其中负一层为24H不打烊潮流开放式商业街区，提升区域商业配套。

  项目测评

  地铁上盖的房子

  海德堡·青年特快项目位于兰州火车站东路与天水南路交汇处，地处城关区核心交通枢纽，毗邻兰州火车站、公交总站、兰州客运站，并在地铁2号线(在建)正上盖，总建筑面积136089.70㎡，占地面积14511.1㎡，容积率7.0，绿化15.8%。项目由两栋公寓、一栋住宅与一栋办公楼组成。

  项目是集智能公寓、商务办公、主题商业、高端住宅于一体的步入式综合潮流街区，倾力打造兰州市城关区板块新地标。园区融汇“智慧家、时尚家、梦想家、幸福家、生活家”为一体的现代化城市生活圈。

  主力户型分析

  户型南北通透，布局合理

  H户型

  建面约84.34㎡的二室两厅一卫的户型，结构紧凑较为方正。

  客厅面宽约5.45米，客餐一体设计，视觉拉伸空间，整个动区面积约28.48㎡，比较刚需购房者购入。

  主卧面宽约4.5米，进深约3.4米，面积较大，但是卧室门对着客厅，日常起居会受到动区影响。次卧面宽约3.8米，空间较为宽敞。

  总体来说，该户型较为紧凑，适合对于居住品质有一定需求的刚需购房家庭以及单身人士购入。

  F户型

  建面约245.51㎡的四室三厅三卫的户型，全明户型，南北通透，居住舒适度较高。

  该户型入户右手边是宽敞的客厅加娱乐区设计，使整个客厅空间更显畅阔；中西厨设计，中厨以烹饪为主，独立环境避免打扰，西厨开放设计，互动性更强。

  朝南双卧设计，主卧面宽约3.6米，空间较大，带有独立衣帽间和卫生间，更好的保护业主的隐私的同时，保障日常起居不被打扰；南向次卧面宽约3米，同样带有独立卫生间，两个北向次卧日后装修可作为功能房使用，全屋采用明卫设计，通风效果更好。

  该户型最大的特点是北面设计了生活平台，后期设计可以根据住户喜欢自行设计。综合来看，该户型符合改善三口之家或三代同堂的居住要求。

 房价及潜力分析

  主城区新房，价格亲民

  在售均价：公寓23000元/㎡、住宅14500元/㎡

  板块新房均价：23000元/㎡

  板块二手房均价：20000元/㎡

  对比周边新房：板块内新房较少，住宅供应量较小。项目周边新房有兰州环球中心、鸿运金茂、鸿嘉国际广场等项目，均价在23000元/㎡左右，价格较高，该项目住宅具备一定价格优势，同时又与在建的地铁2号线无缝连接，交通配套更为完善。

  对比周边二手房：作为兰州最早的主城区之一，城关区铁路局二手房价格较高，均价在20000元/㎡左右，板块内多个房龄10余年的小区房源在二手房市场上依旧热销，因为在各项成熟资源配套不平衡的兰州，铁路局板块内拥有优质、完善的生活配套，便捷的交通出行体验，这都会对房价有一定的影响。

  价格潜力：项目的房价在兰州市来说处于较高水平，但周边整体配套成熟且完善，并且与在建的地铁2号线火车站无缝对接，通行能力较强。项目还规划有地下二层地铁商业，无论是生活、交通都非常便利，对于想要提升生活品质的购房人群来说，该项目值得去售楼部做详细了解。

  项目不足：项目车位配比较少，车位配比约为1:0.9。

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