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  乐居买房讯 兰州市城关区润达律师事务所任嘉雯律师，于3月14日做客天猫好房“守护到家 安心至上”品质315购房月直播现场，通过深度剖析买房八大维权重灾区典型案例，为观众答疑解惑。

  直播结束后，我们对任律师进行采访，挑选了一些具有代表性的问题进行咨询，帮助大家练就买房“防身御敌术”。

       问题一：

  Q：【房屋质量】墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏，哪些问题是房屋质量有问题，遇见房屋质量问题应该怎么办？

  A：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年）第九条  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

  第十条  因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

  交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

    问题二：

  Q：【私改规划】房屋建设项目的过程中，遇到开发商擅自更改规划，如变更小区绿化，被侵权的业主应该怎么办？

  A：根据《商品房销售管理办法》第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年） 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

       问题三：

  Q:【延期交房】遇到开发商延期交房，应该怎么处理？

  A:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年） 第十一条  根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

  法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

  第十四条  由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

  （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

  （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

  （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  第十五条  商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

       问题四：

  Q:【承诺缩水】送车位、免交一定期限物业费等，但后期又不能如期履行，如何避免承诺口说无凭？

  A:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年） 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

      问题五：

  Q：【精装质量】装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

  A：《商品房销售管理办法》第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

      问题六：

  Q：【产权/面积缩水】明明是70年的产权，却变成50年，交房测绘面积缩水，购房人应该怎么办？

  A：《中华人民共和国民法典》第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

      问题七：

  Q：【霸王条款】在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，如何辨别霸王条款，如何维护自己的合法权益？

  A：《消费者权益保护法》和《民法典》合同编 

       问题八：

  Q：【买房交易】买了新房交房2年多一直不给换发票，交不了契税，办不了房产证，遇到这种问题应该怎么办？

  A：1、依照合同约定处理。首先就需要查看合同，看看合同中是否对房产证无法办理的情况进行了约定。2、合同没有约定，按照相关法律处理。因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任。