在租购并举的政策推动下,住房租赁市场的商机已经显现,引来各方资本竞相追逐。

  11月28日,工商银行北京分行宣布,将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。未来五年,将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。其中,为租赁住房建设主体推出的“租赁住房开发贷款”,融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年;为个人承租者推出的“个人租赁住房贷款”,融资金额可达100万元、期限可达10年。

  而在此前,已经有中信、建行、中行等多家银行宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。

  10月30日,中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议。

  11月2日,中国银行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议。

  11月3日,建行深圳分行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司,以及比亚迪、方大集团、研祥智能等11家单位举行住房租赁战略合作签约仪式,推出5000余套“CCB建融家园”长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品。

  11月24日,建行广东自贸试验区分行与中铁建、中交建、中国金茂等10家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议并联合发起倡议,共同建设“购房、租赁、保障”三位一体住房服务创新模式,并在未来几年内迅速推出3000多套人才公寓。

  可以说,随着决策层大力推行租售并举的住房制度,银行及其他金融机构正在加速推进租赁贷款业务。

  然并卵,并不解决租房者痛点

  长租公寓在房地产行业尚属新鲜事物,探路之初,其面临的主要难题之一也是高成本融资问题,据称目前国内长租公寓主流融资方式的年化利率都在8%以上。因此,在石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙看来,银行针对租赁市场推出的金融产品,可以解决企业痛点,并很有效果,是绝对利好。

  不过,对广大的租房者来说,目前的各种租房金融产品、租房贷款并不能解决他们的痛点。

  按照此前建行深圳分行发布的个人住房租赁贷款“按居贷”,对符合条件、有长租需求的个人发放,贷款时间最长10年,单户最高额度100万元,利率优于同期个人住房按揭贷款,贷款根据信用发放,免抵押。此次工行推出的个人租赁住房贷款,也是融资金额可达100万元、期限可达10年。

  但事实上,目前大部分租户并不太能接受租房贷款,除非是“救急”,但后者有很多其他的更为便捷的渠道。

  安居客房产研究院首席分析师张波认为,长期来看,租房贷的良好运转,对于租房市场健康发展将起到积极作用。租房贷款可以为两类租房者带来益处:一类是刚毕业大学生或收入水平较低的租住者,免抵押信用贷方式可以避免租户在前期就产生“付三押一”等大笔费用支出;第二类是期望稳定租住者,相比乱涨租金,租房更大的痛点在于租住房源不稳定,而租房贷可以在5年甚至10年的长段时间内锁定租住房源。上海易居研究院研究员赖勤也表示,金融机构布局租赁市场,赁贷款将为租房者提供更高的租金承受能力。

  但不能回避的是,在当下住房租赁市场在发展过程中,面临的主要痛点是供需结构紧张,特别是一线、二线热点城市,这类城市租金高位的直接原因就是租赁房源较少。中原地产首席分析师张大伟认为,在银行的资金倾斜下,对于涉足租赁的企业来说,的确可以获得资金支持,增加房源供应量。长期来看,这也算是利好。

  在金融风险防范的旗帜下

  面对越来越多的租赁金融产品,业内人士表示,今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,但是有消费贷、首付贷的覆辙在前,针对个人的租赁金融产品或许从出生开始,就注定会更谨慎、更不“好用”,以免租赁贷款变为楼市加杠杆的工具。

  对于租赁消费端的“按居贷”这类极大方便租客的产品,张大伟表示,租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率,要是能贷款,那么租赁就会被投资者利用。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出,房租贷做为一种“消费贷”,也存在套现的可能。监管部门应当对此类贷款进行管制,对贷款资格设置门槛进行审核,对于挪作他用等行为要坚决惩处。炒房者借助各种“加杠杆”手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产波动和金融风险。 

  租赁贷款产品目前也让不少互联网金融正蠢蠢欲动。但“爱租哪”合伙人陈其东认为,“互联网金融提供的‘信用贷’、‘消费贷’、‘过桥贷’等,都很容易变成楼市‘加杠杆’的工具。租赁贷款也一样,如果没有有效的防范措施,也很容易被炒房者利用。”

  张波也建议,对于租房贷的审核等方面需要加强,以防止违规使用。一方面要严防‘真房源、假租户’骗贷,“一方面要严防‘假房源、真贷款’套现,由于长租公寓房源的真实性考证在实际操作层面有一定难度,单靠金融企业很难实现全方位鉴定,政府的租赁集中平台建设就显得非常重要。