北京市商住房限购政策出台后,很多房地产开发企业的经营模式从以往单一的销售模式转向了以开发产品对外投资入股的形式。笔者结合案例,针对房地产开发企业以房产投资入股企业的问题,梳理了投资方应做的税务处理。

  基本案情

  房地产开发企业A公司,注册在北京市通州区,该企业为增值税一般纳税人,2016年12月以自行开发后自用两年的一栋房产评估作价4000万元入股到增值税一般纳税人B公司,取得B公司30%的股权,该房产2014年建成并竣工,占地面积800平方米。双方约定共同承担投资风险,相应的权属变更手续已于当月完成。

  投资方的税务处理

  1.增值税及附加税费

  A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”,属于销售不动产行为,应缴纳增值税。根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》第三条第二款规定,一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产,可选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  因此,A公司需缴纳增值税190.48万元[4000÷(1+5%)×5%],城建税9.52万元(190.48×5%),教育费附加5.71万元(190.48×3%),地方教育附加3.81万元(190.48×2%)。

  2.土地增值税

  以房产投资入股是否涉及土地增值税,主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。A公司为房地产开发企业,需对其投资行为征收土地增值税。根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》第六条规定,房地产开发企业建造商品房,已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税。

  本案中,假定该房产允许扣除项目金额为2800万元(包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格等),则A企业应缴纳土地增值税为302.86万元[(4000÷(1+5%)-2800)×30%]。

  3.企业所得税

  企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第七条,都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

  4.印花税

  企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移,根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税,投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额,A公司需缴纳印花税2万元(4000×0.5‰)。

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