2017年上半年,房企商业地产基本处于稳步发展的态势,在年初确立了增长目标后,有的房企积极扩张,力求商业地产规模更上一层楼;有的房企则偏重于提升现有商场的运营效率;还有的房企意图在长租公 寓等领域谋求新发展,在如此“百花齐放,百家争鸣”的竞争态势下,目前我国的商业发展也呈现出以下几大趋势:一是商业小型化趋势明显,许多针对个性化需求的商业综合体层出不穷;二是“新零售”概念兴起,房企正不断通过线上服务+线下体验相融合的模式,来增强客户粘性,提升服务品质;三是地产运营商们积极开展多元化和跨界延伸,“商业+X”多元化发展成为主流。  

  1入榜门槛差距明显,内房企Top10门槛高达15.8亿元

  2017年上半年,内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为15.8亿元和7.2亿元,内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了8.6亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为9.6亿元,甚至超出了外资房企Top10的运营收入门槛2.4亿元。可以看出,与稳中求胜的外资房企相比,内房企的商业拓展速度更为迅猛,未来随着内房企的商业扩张进一步加速,两者之间的差距还会继续扩大。

  2收入以租金为主,部分企业酒店业务占比高

  总体而言,内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企该比例达83.4%,而外资房企则为84.1%。

  大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如中国金茂、碧桂园等房企,其中碧桂园2017年上半年的运营收入为19.8亿元,位列第7名,其中86%的收入都来自酒店运营收入。

  3运营侧重以人为本,不断提升运营效率

  2017年过半,房企的商业运营也在如火如荼的开展,龙头房企在不断通过品牌输出加速轻资产扩张,提升运营效率;而一些中小房企也不遗余力的进行业态升级和产品创新,力图巩固自身在细分领域的优势。总体来看,目前商业发展也主要呈现出小型化、个性化、科技化、多元化等特点。

  ◆商业小型化趋势明显,满足消费者个性化需求

  为应对快速变化的市场,商业地产发展正从产品渠道为王向消费者为王的发展思路转变,主要呈现出以下两大特点:

  一是小型化趋势明显,商业发展重心将从城市中心区转向居民社区,满足社区消费者需求的服务业态将更加丰富,社区商业开始蓬勃发展。典型案例有万科的“万乐会”、金科的“邻里Mall购物中心+BLOCK商业街区”;值得一提的是,2017年6月世茂商业发布了其四大产品线,其中的“52+ Mini Mall”便是为社区、写字楼打造的配套商业,体量在5万平方米以下,选址主要在世茂集团的住宅及写字楼产品中进行配套。

  二是为了应对人们不断提升的个性化需求,房企也在不断加强业态更新与升级,比如各类IP主题街区的创新,诸如大悦城的“骑鹅公社”、华润置地的“N次方公园”都是典型代表,该商业模式弥补了传统商业形式单一、现代商业综合体密闭集中等缺陷,更注重客户群的消费体验,并做到了因城而变,因人而变。

  ◆ “新零售”概念兴起,线上+线下提升服务品质

  新零售,顾名思义,即企业以互联网为依托,通过运用大数据、人工智能等先进技术手段,对商品的生产、流通与销售过程进行升级改造,进而重塑业态结构与生态圈,并对线上服务、线下体验以及现代物流进行深度融合的零售新模式。事实上,2016年末,国务院便下发了《关于推动实体零售创新转型的意见》,鼓励企业加快商业模式创新,强化市场需求研究,改变引厂进店、出租柜台等传统经营模式。随着互联网的快速普及,房企正不断通过线上+线下相融合的模式,来增强客户粘性,提升服务品质。

  以大悦城为例,2017年上半年运营收入为27.4亿元,位列运营榜单第5名,能取得如此稳健的增长,也离不开线上与线下的紧密融合。一方面,企业通过升级大数据系统,实现精准拓客,优化服务内容,构筑O2O生态。另一方面,线下的北京西单大悦城也建立了基于WIFI技术的无线客户识别系统;而上海大悦城的智慧购物体系也全部落地,实现了多个职能购物场景。再如红星美凯龙,目前也正在着力打造家装平台、共享平台、新零售平台,通过线上线下相互附能的方式提升客户粘性,进而也能促进商户销售,带来互利共赢。

  ◆ 发展方向多元化,长租公 寓成为“新风口”

  除了业态升级,线上线下融合等方式提升运营效率外,房企也在不断寻求新的突破口,这其中长租公 寓无疑是房企商业多元化的主流方向之一。长租公 寓在早前就曾作为盘活存量资产的好方式受到房企追捧;而去年三季度政府加强楼市调控,部分城市也在招拍挂条件中鼓励地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,这也为长租公 寓提供了广阔的发展空间。目前发展态势良好的典型代表有万科泊寓、龙湖冠寓、石榴集团的熊猫公 寓等等。值得一提的是,今年复牌的佳兆业也于2017年6月正式宣布进军长租公 寓领域,目标是三年内打造Wewa family长租公 寓10万间。

  此外,在旅游、文化、体育等市场发展前景向好的情况下,商业的发展方向也趋于多元化,各类“商业+X”模式开始出现,通过新元素的融入为消费者带来独特的体验,诸如主题乐园、体育场馆、艺术酒店、博物馆商业都成为了地产运营商们的转型新方向,商业跨界发展前景广阔,但也面临着培育期较长、资金投入较高、资源整合要求较高、运营难度较大等问题,效果如何仍有待后期检验。

  附:2017年上半年中国房地产企业运营收入排行榜

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  数据说明:

  1、企业范围:以房地产开发业务为主业的企业。

  2、数据范畴:包含房地产企业在办公租赁、商业运营、酒店管理等经营性业务中获得的收入,不包含住宅相关的物业管理费收入。

  3、地理范围:只考虑企业在内地的相关项目收入,不考虑境外收益。不考虑企业项目权益划分问题。

  4、数据来源:CRIC商业库

  5、汇率换算:港币兑换人民币统一按照0.88换算

  6、时间跨度:如无特殊说明,统计时间段为2017年1月1日至2017年6月30日